Қазақстанның бастапқы тұрғын үй нарығы биыл бұрынғы қарқынын жоғалта бастады. Сарапшылардың бағалауынша, 2026 жылдың алғашқы жартыжылдығында жаңа тұрғын үй сатылымы өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 20-25 пайызға қысқарған. Қалыпты нарық заңдылығына сүйенсек, сұраныс төмендесе, баға да арзандауға тиіс. Алайда іс жүзінде керісінше жағдай қалыптасып отыр. Жаңа пәтерлердің құны өсуді жалғастыруда, деп жазады Ozgeris.info.
Qazaq Expert Club құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейтнурованың айтуынша, бағаның өсуіне ең алдымен биылғы қаңтардан бастап бастапқы тұрғын үйге қосылған қосылған құн салығының енгізілуі ықпал етті. Бұл өзгеріс құрылыс компанияларының шығынын арттырып, жаңа жобалардың қаржылық моделіне тікелей әсер еткен.
«Бастапқы тұрғын үй бағасының өсуін бір ғана себеппен түсіндіру дұрыс емес. Биыл енгізілген қосылған құн салығы құрылыс құнына тікелей әсер етті. Жобаның ерекшелігіне және компаниялардың баға саясатына қарай жаңа тұрғын үйлердің құны орта есеппен 10–12 пайызға қымбаттады. Сонымен бірге құрылыс материалдарының бағасы, логистикалық шығындар, жұмыс күшінің құны және жер телімдерінің бағасы да тұрақты өсіп келеді. Әсіресе Алматы секілді ірі қалаларда бұл факторлардың ықпалы айқын сезіледі. Бұған қоса, девелоперлердің басым бөлігі жобаларды банк несиесі арқылы қаржыландырады. Бір шаршы метрдің бағасы құрылыс басталған кезде-ақ қаржылық модельге енгізіледі. Сондықтан кейін нарықтағы сұраныс төмендеді екен деп ресми бағаны күрт арзандату мүмкін емес. Өйткені бұл жобаның экономикасына, банк алдындағы міндеттемелердің орындалуына және инвесторлардың сеніміне тікелей әсер етеді», дейді сарапшы.
Оның айтуынша, тұрғын үй бағасына қаржыландыру құны да айтарлықтай ықпал етеді. Ұлттық банк базалық мөлшерлемені аздап төмендеткенімен, ол әлі де жоғары деңгейде қалып отыр. Соның салдарынан құрылыс компаниялары тартатын коммерциялық несиелердің құны төмендеген жоқ.
Биылғы 1 шілдеден бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі де саланың шығынын арттырған маңызды өзгерістердің бірі болды. Құжат құрылыс сапасына қойылатын талаптарды күшейтіп, техникалық бақылау мен кепілдік міндеттемелерін кеңейтті.
«Жаңа Құрылыс кодексі тұрғындардың құқығын қорғау тұрғысынан маңызды құжат. Себебі құрылыс сапасына қойылатын талаптар күшейіп, техникалық бақылау мен кепілдік міндеттемелері кеңейеді. Бұл сатып алушы үшін қосымша қауіпсіздік болса, құрылыс компаниялары үшін жаңа міндеттемелер мен қосымша шығындарды білдіреді. Техникалық қадағалау, сақтандыру, тәуекелдерді басқару жүйелері күшейген сайын жобаның өзіндік құны да өседі. Сондықтан бұл өзгерістер қысқа мерзімде тұрғын үй бағасының төмендеуіне емес, керісінше оның белгілі бір деңгейде сақталуына ықпал етуі мүмкін», дейді Диляра Сейтнурова.
Құрылыс нарығындағы қиындықтарды саланың өз өкілдері де жоққа шығармайды. Ірі құрылыс компанияларының бірі – BI Group директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаев жуырда тұрғын үй нарығындағы бәсеңдеу соңғы алты айдан бері жалғасып келе жатқанын айтып, жағдайдың тез арада қалпына келуін күтпеу керектігін мәлімдеген болатын. Осыған байланысты компания Өзбекстан нарығындағы жұмысын күшейтіп, жаңа жобаларға басымдық бере бастаған.
Сарапшы мұндай шешімнің жекелеген компания үшін тиімді болғанымен, ұзақ мерзімде ел экономикасына әсер етуі мүмкін екенін айтады.
«Жеке құрылыс компаниясының сыртқы нарықтарға шығуы – қалыпты бизнес стратегиясы. Егер басқа елде сұраныс жоғары, табыстылық жақсы болса, бизнестің сол бағытқа бет бұруы заңды. Алайда мұндай үрдіс жаппай сипат алса, Қазақстан үшін белгілі бір қауіптер туындайды. Капитал, құрылыс технологиялары, тәжірибелі инженерлер мен білікті мамандар біртіндеп сыртқы нарықтарға ауысуы мүмкін. Сондықтан құрылыс саласының әлеуетін ел ішінде сақтап қалу маңызды. Қазақстанда мұндай мүмкіндік жеткілікті. Соның ең маңыздысы – қалаларды жаңғырту, ескі тұрғын үй қорын қайта дамыту және реновация жобаларын кеңейту. Тек Алматының өзінде жаңартуды қажет ететін мыңнан астам ескі тұрғын үй бар. Бұл құрылыс компаниялары үшін де, мемлекет үшін де ұзақ мерзімді даму бағыты бола алады», дейді ол.
Сарапшының пікірінше, мұндай жобаларды іске асыруда мемлекеттік-жекеменшік әріптестік ерекше рөл атқаруға тиіс.
«Реновация сияқты күрделі жобаларды тек мемлекеттік бюджет немесе тек жеке бизнестің күшімен жүзеге асыру оңай емес. Сондықтан мемлекеттік-жекеменшік әріптестік тетіктерін кеңінен қолдану қажет. Бұл модельде мемлекет инженерлік инфрақұрылым, құқықтық кепілдіктер мен ұйымдастырушылық қолдау көрсетсе, бизнес қаржы, технология және басқару тәжірибесін ұсынады. Тәуекелдердің әділ бөлінуі қымбат қаржыландыру жағдайында да ауқымды қалалық жобаларды жүзеге асыруға мүмкіндік береді. Мұндай әріптестік тұрғын үй құрылысын ғана емес, тұтас қалалық ортаның сапасын жақсартуға ықпал етеді», дейді Диляра Сейтнурова.
Оның айтуынша, нарықтың қайта жандануында сатып алушылардың сенімін қалпына келтіру де шешуші факторлардың бірі.
«Қазір көптеген азамат пәтер бағасының қымбаттығынан ғана емес, құрылыс компанияларының сенімділігіне қатысты күмәннің салдарынан да шешім қабылдауға асықпайды. Ұзаққа созылған құрылыс, аяқталмай қалған жобалар адамдардың сақтығын күшейтті. Сондықтан нарықты жандандыру тек ипотеканың арзандауына байланысты емес. Эскроу-шоттарды кеңінен енгізу, құрылыс компаниялары туралы ашық ақпараттық реестр қалыптастыру, кепілдік міндеттемелерін күшейту және бақылау тетіктерін жетілдіру тұрғындардың бастапқы нарыққа деген сенімін қайтара алады. Сенім қалыптасқан жағдайда ғана кейінге шегерілген сұраныс қайта оралып, нарықтың дамуына серпін береді», дейді сарапшы.
Диляра Сейтнурова тұрғын үйді пайдаланудың жаңа тетіктеріне де назар аудару қажет деп есептейді. Оның пікірінше, институционалдық жалға беру, жылжымайтын мүлік қорлары мен түрлі бөліп төлеу бағдарламалары құрылыс компанияларының қаржылық тұрақтылығын сақтауға мүмкіндік береді.
«Егер пәтерлердің сатылымы уақытша баяуласа, дайын тұрғын үй бос тұрмауы керек. Оны кәсіби операторлар арқылы жалға беру қорына қосуға болады. Сонда құрылыс компаниясы тұрақты табыс көзін қалыптастырады, ал тұрғындар үшін жалға беру нарығы анағұрлым ашық әрі өркениетті жүйеге айналады. Мұндай тәжірибе көптеген елде өзін ақтаған және Қазақстанда да кезең-кезеңімен енгізуге толық мүмкіндік бар», дейді ол.
Бүгінде құрылыс компаниялары ресми бағаны төмендетуден гөрі, сатып алушыларға түрлі жеңілдік, бөліп төлеу мүмкіндігі немесе ипотекалық бағдарламаларды субсидиялау сияқты құралдарды ұсынуды жөн көреді. Себебі ресми бағаның төмендеуі банктердің сеніміне әсер етіп, бұрын пәтер сатып алған клиенттердің наразылығын туғызуы мүмкін.
Қазіргі таңда тұрғын үй нарығындағы сұраныстың едәуір бөлігі мемлекеттік бағдарламалардың есебінен сақталып отыр. Солардың қатарында «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» бағдарламалары мен Отбасы банкінің тұрғын үй өнімдері бар.
Сарапшылардың пайымдауынша, алдағы кезеңде тұрғын үй нарығының даму бағыты ең алдымен инфляция деңгейіне және Ұлттық банктің ақша-кредит саясатына байланысты болмақ. Егер инфляция жоғары болып қала берсе, базалық мөлшерлеменің айтарлықтай төмендеуі де кешеуілдейді. Ал бұл ипотекалық несиелердің ұзақ уақыт бойы қымбат күйінде сақталуына ықпал етеді.
Диляра Сейтнурованың айтуынша, жақын уақытта тұрғын үй бағасының айтарлықтай арзандауын күтуден гөрі, құрылыс компаниялары ұсынатын икемді қаржылық құралдардың көбейгеніне үміт артқан дұрыс.
«Құрылыс саласының ұзақ мерзімді дамуы шетел нарығына кетумен емес, ел ішіндегі әлеуетті толық пайдаланумен байланысты. Реновацияны кеңейту, мемлекеттік-жекеменшік әріптестікті дамыту, тұрғындардың сенімін арттыру және қаржыландырудың тиімді тетіктерін қалыптастыру – саланы жаңа деңгейге шығаратын негізгі бағыттар. Қазақстанда оған сұраныс та, мүмкіндік те жеткілікті», деп түйіндейді сарапшы.
