Қазір үй алуды ойлап жүрген адам көп. Бірақ баға күн сайын өсіп барады. Банктер шартты қатаңдатып жатыр. Ұлттық банк те ипотекаға жаңа ереже дайындап жатыр деген сыбыс шықты. Осындай жағдайда жұрт ойға батады. Үйді қазір алған тиімді ме? Әлде 2026 жылы енгізілетін жаңа жүйені күткен дұрыс па? Осы сұрақты Krisha.kz мамандарымен бірге тарқатып көрейік, дейді Ozgeris.info.
Биыл ипотека нарығы тыныш болған жоқ. Базалық мөлшерлеме көтерілгеннен кейін бірқатар банк ипотеканы уақытша тоқтатты. Кейін қайта ашты. Бірақ бұрынғы шартпен емес. Талапты күшейтіп берді. Бір ғана Отбасы банк бастапқы тәртібін өзгертпей, тұрақты түрде ипотека беруді жалғастырып келді.
Екінші нарыққа ипотека беру жағынан да жағдай аса жақсы емес. Қазір тек бес банк жұмыс істеп тұр. Олар: Halyk Bank; Банк ЦентрКредит; ForteBank; Altyn Bank; Отбасы банк. Қалған банктер бағдарламаларын шектеп қойды немесе уақытша тоқтатты.
Krisha.kz мамандарының жазуынша банктердегі орташа мөлшерлеме жылына 22 пайыз шамасында. Алғашқы жарна әдетте 20 пайыздан төмен түспейді. Мерзімі 20 жылға дейін созылады. Бұл соманы ойласа, кез келген адамға жеңіл емес.
Ал Отбасы банкінде жүйе басқаша жұмыс істейді. Мұнда мөлшерлеме 3.5 пайыздан 8.5 пайызға дейін қойылады. Бірақ ол үшін депозитте 50 пайыз жинау қажет.
2026 жылы ипотекада үлкен өзгеріс күтіліп отыр. Krisha.kz мамандарының жазуынша басты жаңалық мөлшерлемені есептеу әдісіне қатысты болады. Бұрын мөлшерлеме баршаға ортақ еді. Енді әр адамға жеке есептеледі. Ол үш нәрсеге тәуелді болады: қарыз мерзімі; алғашқы жарна көлемі; қайтару тәуекелі.
Мысал ретінде Krisha.kz мамандары былай түсіндіреді. Егер адамның алғашқы жарнасы 20 пайыз болса және ұзақ мерзімге несие алса тәуекел жоғары болады. Сол себеп мөлшерлеме де жоғары қойылады. Ал алғашқы жарнасы 50-70 пайыз аралығында болса және мерзімі қысқа болса тәуекел төмендеп, мөлшерлеме де төмендетіледі. Мұны есептеуде LTV деген коэффициент қолданылады. Формуласы қарапайым. Несие сомасы үй бағасына бөлініп, 100 пайызға көбейтіледі. Бұл жүйе 2026 жылдың шілде айында күшіне енеді деп күтіліп отыр.
Бағаға келсек бұл бөлек әңгіме. Krisha.kz мамандарының жазуынша 2025 жылдың тамызынан бері жаңа үйлердің бағасы бір де бір рет төмендеген жоқ. Әр ай сайын өсіп келеді. Екінші нарықта да тұрақты өсім бар. Алматы қаласында квадраттың орташа бағасы тарихи ең жоғарғы деңгейге жетіп 803 380 теңгеге шықты. Яғни, баға тоқтамай тұр.
Осындай жағдайда сарапшылар қандай кеңес береді. Krisha.kz мамандарының айтуынша базалық мөлшерлеме жақын арада төмендетілмейді. Сондықтан 2020 және 2022 жылдардағыдай тиімді ипотеканы күтуге болмайды. Жағдай енді өзгермейді.
Krisha.kz сатылым бөлімінің жетекшісі Имран Османов қазіргі ахуалды былай түсіндіреді:
«Ипотека жиырма пайыз жиырма бес пайыз шамасында болуы қазір қалыпты жағдай. Бұл енді жаңа шынайылық. Бірақ ипотекада бір нәрсені ұмытпау керек. Пайыздық мөлшерлемені кейін өзгертуге болады. Мысалы рефинанс жасау арқылы азайтуға мүмкіндік бар. Ал бастапқыда алған қарыз сомасын өзгертуге келмейді. Сол себеп жақсы бағаға тап болған пәтер болса және ай сайынғы төлем сіздің шамаңызға сай келсе дәл қазір алу керек. Өйткені алда жеңіл болмайды. Үй алу барған сайын қиындайды»
Сонымен бірге Имран Османов тағы бір маңызды жайтқа тоқталады. Оның айтуынша Отбасы банкінің салымшыларына асықпай күткен дұрыс. Егер депозитте 50 пайыз жиналып тұрса тұрғын үй қарызын алу әлдеқайда тиімді.
«Тұрғын үй қарызы бойынша төленетін жалпы шығын азаяды. Талаптары тиімді болады. Сол үшін Отбасы банкінде ақша жинап жүрген адам болса бірден жүгіріп ипотека ала бермей жилищный займға жеткенше күткен дұрыс. Тек бір нәрсені ескеру керек. Бұл уақыт аралығында пәтер бағасы бес пен он пайыз аралығында өсіп кетуі мүмкін. Соған дайын болу қажет».
