«Жылдық мөлшерлеме – 1 пайыз», «Пәтерді 3-5 пайыздық ипотекамен алыңыз» деген жарнамалар бүгінде әлеуметтік желілер мен құрылыс компанияларының сайттарында жиі кездеседі. Мұндай ұсыныстарды көрген көпшілік расында да банктер тұрғын үй несиесін осындай төмен мөлшерлемемен беріп жатыр деп ойлайды, деп жазады Ozgeris.info Krisha.kz-ке сілтеме жасап.
Иә, рас мұндай бағдарламалар бар. Алайда олардың барлығы бірдей кез келген сатып алушыға қолжетімді емес. Оның үстіне төмен пайыздық мөлшерлеменің артында қосымша талаптар мен қаржылық ерекшеліктер жасырынып жатады. Сондықтан сарапшылар ипотека таңдағанда тек жарнамадағы мөлшерлемеге емес, несиенің жалпы құнына, пәтер бағасына және шарттың барлық талаптарына мұқият назар аударуға кеңес береді.
Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің басым бөлігі құрылыс компанияларымен бірлескен серіктестік ипотекалық бағдарламаларды ұсынады. Мұндай жағдайда банк тұрғын үйді белгілі бір құрылыс салушының тұрғын үй кешендерінен сатып алатын азаматқа несие береді. Ал құрылыс компаниясы банкке сыйақы мөлшерлемесінің бір бөлігін өтейді. Соның нәтижесінде сатып алушыға ұсынылатын пайыздық мөлшерлеме әдеттегі коммерциялық ипотекадан әлдеқайда төмен болып көрінеді.
Сондықтан жарнамаларда жылдық 1-5 пайыздық ипотека ұсынылады. Алайда бұл мөлшерлеме барлық клиентке бірдей қолданылмайды. Оның қандай деңгейде болатыны ең алдымен сатып алушының бастапқы жарнасына байланысты. Мұндай бағдарламалардағы негізгі шарт – алғашқы жарнаның көлемі. Сатып алушы бастапқыда неғұрлым көп қаражат төлесе, банк тәуекелі де соғұрлым азаяды. Сол себепті несие мөлшерлемесі төмендетіледі.
Мысалы, егер тұрғын үй құнының 70-80 пайызын сатып алушы бірден төлейтін болса, банк оған жылдық мөлшерлемесі 1 пайызға жуық қаржыландыру ұсына алады. Бірақ мұндай ұсыныстардың да өз шектеуі бар. Әдетте мұндай несие немесе бөліп төлеу мерзімі 12-18 айдан аспайды. Яғни төмен мөлшерлеме ұзақ мерзімді ипотекаға емес, қысқа мерзімге және жоғары бастапқы жарна жағдайында ғана беріледі.
Ал көпшілік пайдаланатын классикалық ипотекалық модельде бастапқы жарна тұрғын үй құнының 20-30 пайызын ғана құрайды. Мұндай жағдайда несие бірнеше жылға рәсімделеді және оның мөлшерлемесі мүлде басқа болады. Іс жүзінде ол жылдық 18-20 пайызға дейін жетіп, кәдімгі коммерциялық ипотекадан айтарлықтай ерекшеленбеуі мүмкін.
«Осы тұсты көптеген азамат ескере бермейді. Жарнамадағы ең төмен мөлшерлеме нарықтағы барлық сатып алушыға арналмаған. Ол тұрғын үйдің негізгі құнын алдын ала төлей алатын адамдарға бағытталған арнайы қаржылық өнім. Тағы бір маңызды жайт – төмен пайыз кей жағдайда тұрғын үйдің бағасы арқылы өтеледі. Яғни құрылыс компаниясы банкпен серіктестік бағдарламасы бойынша сатылатын пәтердің құнын еркін нарықтағы ұқсас пәтерден қымбатырақ белгілеуі мүмкін. Мысалы, бір тұрғын үй кешеніндегі бірдей пәтерді толық ақшасына сатып алған адамның шаршы метр құны ипотека рәсімдеген сатып алушыға қарағанда 5-10 пайызға арзан болуы ықтимал. Бұл жағдайда азамат несие бойынша аз пайыз төлегенімен, тұрғын үйдің өзіне көбірек қаражат жұмсайды. Демек төмен мөлшерлемеден алған тиімділіктің бір бөлігі пәтер бағасының жоғары болуына байланысты жоғалады», дейді Krisha.kz.
Сондықтан мамандар ипотека таңдағанда тек пайыздық мөлшерлемені ғана салыстыру жеткіліксіз екенін айтады. Ең алдымен тұрғын үйдің нарықтық бағасын, несие мерзімін, бастапқы жарнаны, ай сайынғы төлем көлемін және қарыздың толық құнын есептеу қажет. Кей жағдайда мөлшерлемесі жоғары болғанымен, арзанырақ пәтер сатып алу жалпы шығынды азайтуы мүмкін.
Бүгінде банктердің серіктестік ипотекалық бағдарламаларының талаптары әртүрлі болғанымен, ортақ шарттары ұқсас. Әдетте бастапқы жарна кемінде 20 пайыздан басталады. Несие мерзімі 20 жылға дейін жетуі мүмкін. Жылдық сыйақы мөлшерлемесі 1 пайыздан басталғанымен, нақты шарттарға байланысты 18,5 пайызға дейін өседі. Ал жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі 20 пайыз шамасына дейін жетуі ықтимал.
Сонымен қатар мұндай бағдарламалардың тағы бір ерекшелігі бар. Серіктестік ипотека арқылы кез келген тұрғын үйді сатып алу мүмкін емес. Сатып алушы тек белгілі бір банкпен келісім жасаған құрылыс компанияларының тұрғын үй кешендерін ғана таңдай алады. Кей жағдайда шектеу бұдан да қатаң болады. Мәселен, бағдарлама тек екі немесе үш бөлмелі пәтерлерге ғана қолданылып, бір бөлмелі тұрғын үйге несие рәсімдеуге мүмкіндік берілмеуі мүмкін.
Дегенмен мұндай ипотеканың тиімді тұстары да жоқ емес. Егер азамат тұрғын үй құнының басым бөлігін алдын ала жинап қойған болса, несиені қысқа мерзімде жабуды жоспарласа немесе бұрыннан белгілі бір тұрғын үй кешенінен пәтер алуды көздесе, серіктестік бағдарлама шығынды азайтуға мүмкіндік береді. Мұндай жағдайда төмен пайыздық мөлшерлеме шын мәнінде қаржылық тиімділік бере алады.
Ипотека таңдаудағы ең үлкен қателік – жарнамадағы ең төмен мөлшерлемеге ғана назар аудару. Тұрғын үй несиесінің тиімділігі пайызбен ғана өлшенбейді. Оның жалпы құны бастапқы жарна көлеміне, пәтер бағасына, несие мерзіміне және қосымша комиссияларға тікелей байланысты. Сондықтан кез келген ұсынысты қабылдамас бұрын оның толық қаржылық моделін есептеп шыққан жөн. Сонда ғана жарнамалық ұсыныс пен нақты тиімділіктің арасындағы айырмашылық айқын көрінеді.
