Қазақстанда ипотекалық несие нарығына қатысты маңызды өзгеріс енгізілді. Енді ипотеканың ең жоғары мөлшерлемесі сатып алушының бастапқы жарнасына байланысты белгіленеді. Демек кез келген азамат тұрғын үй сатып аларда өз қаражатынан неғұрлым көп ақша салса, банк ұсынатын ипотеканың шекті сыйақы мөлшерлемесі соғұрлым төмен болады, деп жазады Оzgeris.info тілшісі.
Бұл өзгеріс Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі мен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің бірлескен қаулысымен бекітілді. Жаңа тәртіп келер жылы, яғни 2027 жылдың 1 қаңтарынан бастап күшіне енеді.
Бұл шешім ипотека алғысы келетін азаматтарға ғана емес, жалпы тұрғын үй нарығы мен банк секторына да ықпал етуі мүмкін. Себебі енді ипотекалық несиенің құны сатып алушының қаржылық дайындығына тікелей байланысты болады.
ЖТСМ дегеніміз не?
Ипотека рәсімдейтін адамдардың көбі банктің жарнамасындағы пайыздық мөлшерлемеге ғана назар аударады. Бірақ несиенің нақты құнын көрсететін басты көрсеткіш – жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ).
ЖТСМ – несие бойынша төленетін барлық шығынның жиынтық көрсеткіші. Оның құрамына тек пайыздық мөлшерлеме ғана емес, міндетті комиссиялар, сақтандыру және заңнамаға сәйкес енгізілетін басқа да төлемдер кіреді. Сондықтан екі банктің ресми пайыздық мөлшерлемесі бірдей болғанымен, олардың ЖТСМ көрсеткіші әртүрлі болуы мүмкін.
Қарапайым тілмен айтқанда, ЖТСМ неғұрлым төмен болса, қарыз алушының ай сайынғы төлемі де, жалпы артық төлейтін сомасы да азаяды.
Жаңа жүйе қалай жұмыс істейді?
2027 жылдың 1 қаңтарынан бастап ипотекалық несиелер екі негізгі санатқа бөлінеді.
Егер сатып алушы пәтер құнының кемінде 30 пайызын өз қаражатымен төлесе және банктен тұрғын үй бағасының 70 пайызынан аспайтын бөлігін ғана қарызға алса, онда мұндай ипотеканың ең жоғары ЖТСМ мөлшерлемесі 20 пайыз болады.
Ал бастапқы жарна 30 пайыздан төмен болса немесе несие сомасы тұрғын үй құнының 70 пайызынан асып кетсе, онда қазіргі қолданыстағы шекті мөлшерлеме 25 пайыз сақталады.
Бұл ретте пәтердің құны келісімшарттағы баға мен тәуелсіз бағалаушы анықтаған нарықтық бағаның қайсысы төмен болса, сол көрсеткіш бойынша есептеледі. Сонда мәміле бағасын қолдан көтеру арқылы төмен мөлшерлемеге қол жеткізу мүмкін болмайды.
2027 жылға дейін не өзгереді?
Іс жүзінде әзірге ештеңе өзгермейді. 2027 жылдың 1 қаңтарына дейін ипотекалық несиелер бойынша ең жоғары ЖТСМ бұрынғыдай 25 пайыз деңгейінде қалады. Сондықтан жаңа ереже келесі жылдан бастап рәсімделетін ипотекаларға ғана қолданылады.
Неліктен мұндай шешім қабылданды?
Бұл өзгерістің негізгі мақсаты – тәуекелі төмен ипотекаларды ынталандыру. Халықаралық тәжірибеде бастапқы жарна неғұрлым жоғары болса, банк үшін тәуекел де соғұрлым аз болады.
Мысалы, азамат тұрғын үйдің 40-50 пайызын өз қаражатымен төлесе, ол банк алдында жауапкершілігі жоғары тұтынушы ретінде қарастырылады. Мұндай жағдайда несие төлемей қалу ықтималдығы да төмендейді. Ал бастапқы жарна аз болған сайын банк көбірек тәуекелге барады. Сондықтан мұндай қарыздардың пайыздық мөлшерлемесі жоғары болады. Қазақстан реттеушілері дәл осы халықаралық тәжірибені енгізуге шешім қабылдап отыр.
Бұл ипотека нарығына қалай ықпал етеді?
Жаңа талап ең алдымен азаматтарды көбірек ақша жинауға ынталандырады. Бұрын көптеген адам тұрғын үйдің 10-20 пайызын жинаған соң бірден ипотека рәсімдеуге асығатын. Енді көпшілік кем дегенде 30 пайыз бастапқы жарна жинауға тырысуы мүмкін. Бұл өз кезегінде тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қызығушылықты арттыруы ықтимал. Әсіресе ұзақмерзімді жинақ жасауға негізделген бағдарламаларға сұраныс күшейеді. Сонымен бірге банктер де тұтынушылардың төлем қабілетіне көбірек көңіл бөледі.
Отбасы банк үшін бұл нені білдіреді?
Бұл өзгерістен ең көп пайда көретін қаржы институттарының бірі – Отбасы банк болуы мүмкін. Себебі бұл банк ұзақ жылдар бойы азаматтарды дәл бастапқы жарна жинауға үйретіп келеді.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің негізгі қағидасы – алдымен қаражат жинау, кейін жеңілдетілген шартпен несие алу. Жаңа ереже осы модельдің тиімділігін тағы бір мәрте дәлелдеп отыр.
Егер азамат 30 пайыз немесе одан да көп қаражат жинаса, болашақта ипотеканы арзанырақ рәсімдеу мүмкіндігіне ие болады.
Тұрғын үй бағасы қалай құбылуы мүмкін?
Қысқа мерзімде тұрғын үй бағасына айтарлықтай өзгеріс болмауы мүмкін. Бірақ ұзақ мерзімде сатып алушылардың бір бөлігі бастапқы жарна жинауға уақыт бөлетіндіктен, ипотекаға деген сұраныс біршама баяулауы ықтимал.
Бұл әсіресе бастапқы нарықтағы сатылым қарқынына әсер етуі мүмкін. Дегенмен құрылыс компаниялары мұндай жағдайда әртүрлі акциялар, бөліп төлеу бағдарламалары немесе алғашқы жарнаны субсидиялау сияқты жаңа құралдарды ұсына бастайды.
Банктер үшін қандай өзгеріс болады?
Банктердің несие портфелі сапалырақ бола түседі.Өйткені бастапқы жарнасы жоғары клиенттердің дефолтқа ұшырау қаупі әлдеқайда төмен. Бұл банктердің тәуекелін азайтып қана қоймай, ұзақ мерзімді қаржылық тұрақтылықты күшейтуге мүмкіндік береді. Сонымен қатар проблемалық ипотекалардың үлесі де төмендеуі мүмкін.
Басқа несиелер бойынша өзгеріс жоқ
Реттеушілер басқа несие түрлерінің шекті жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін өзгерткен жоқ.
Қазіргі таңда:
- кепілсіз банктік несиелер бойынша ең жоғары ЖТСМ – 46 пайыз;
кепілмен берілетін банктік несиелер бойынша – 35 пайыз;
микроқаржы ұйымдарының несиелері бойынша – жылдық 179 пайызға дейін сақталады.
Яғни өзгеріс тек ипотекалық несиелерге қатысты.
Сарапшылар не дейді?
Экономистердің пікірінше, бұл шешім ипотека нарығын салқындату емес, оны сапалырақ етуге бағытталған. Соңғы жылдары Қазақстанда тұрғын үй бағасының өсуі, инфляция және жоғары базалық мөлшерлеме ипотеканың қолжетімділігін айтарлықтай төмендетті.
Осындай жағдайда тәуекелі жоғары несиелердің көбеюі банк секторына қосымша қауіп төндіруі мүмкін еді. Сондықтан реттеуші бастапқы жарнасы жоғары тұтынушыларды ынталандыру арқылы қаржы жүйесінің тұрақтылығын сақтауға тырысып отыр.
Әйткенмен бұл шешімнің оң және теріс тұстары қатар бар.
Оң жағы – халық жинақ жасауға көбірек мән береді. Бұрын көп адам ең аз бастапқы жарнамен ипотека алуға ұмтылатын. Ал жаңа талап азаматтарды қаржылық тәртіпке бейімдейді. Сонымен қатар банктердің тәуекелі төмендеп, ипотекалық портфель сапасы жақсарады.
Бірақ екінші жағынан, жастар мен алғаш рет баспана алғысы келетін азаматтар үшін 30 пайыз бастапқы жарна жинау оңай емес. Әсіресе ірі қалаларда пәтер бағасы қымбат болғандықтан, мұндай соманы жинауға бірнеше жыл кетуі мүмкін.Сондықтан бұл өзгерістің тиімділігі мемлекет тұрғын үй жинақ бағдарламаларын қаншалықты дамытатынына, халық табысының қалай өсетініне және ипотекалық өнімдердің қаншалықты қолжетімді болатынына байланысты болады.
2027 жылдан бастап Қазақстандағы ипотека жүйесі жаңа қағида бойынша жұмыс істейді. Бастапқы жарнасы жоғары азаматтар үшін ипотеканың ең жоғары тиімді мөлшерлемесі 20 пайызға дейін төмендейді, ал аз жарнамен алынатын несиелер үшін қазіргі 25 пайыздық шек сақталады.
Бұл өзгеріс тұрғын үй нарығына бірден әсер етпеуі мүмкін. Дегенмен ұзақ мерзімде ол халықтың жинақ жасау мәдениетін қалыптастыруға, банктердің тәуекелін азайтуға және ипотекалық несиелеудің сапасын арттыруға ықпал етуі ықтимал. Ең бастысы, енді ипотека рәсімдеуді жоспарлаған азаматтар үшін уақытынан бұрын көбірек қаражат жинаудың маңызы бұрынғыдан да арта түсетіні сөзсіз.
