Халық арасында пәтер сатып алуға қатысты сұрақ көп. Арман да аз емес. «Пәтер сатып алып, оны жалға беріп пассивті табыс табуға бола ма?» деген сұрақ та жиі қойылып жүр. Бұл мәселе қазір тіпті маңызды болып тұр, себебі жаңа үлескерлік ережелер енгізілді, ипотека мөлшерлемесі қымбаттап кетті, ал теңге бағамы тұрақсыз. Сонда не істеу керек, деп ойланады Ozgeris.info.
Сатып алып, жалға берсек?
Экономист Андрей Чеботаревтың пікірінше, қазір жалға беретін пәтер сатып алу тиімді шешім емес.
«Мен мүлде бұлай істемеуге кеңес беремін. Бұл нағыз инвестиция емес, керісінше өзін-өзі жұмыспен қамту сияқты нәрсе. Себебі жалға берілген пәтер тіпті теңгедегі депозиттің табысын да жаппайды. Бұрындары рубльмен ипотека алып, одан кейін жалға беруден пайда көрген. Бірақ қазір ондай мүмкіндік азайған. Сондықтан бұған «инвестиция» деп қарамау керек. Бұл – өзіңді-өзі алдау. Ақшаны пәтерге салғаннан гөрі депозитке қойған дұрыс. Депозиттен түсетін табыс қазір пәтерді жалға беруден әлдеқайда жоғары», дейді ол.
Яғни, сарапшының ойынша, қазіргі жағдайда пәтер сатып алып, оны жалға беру пайда әкелмейді. Қайта уақытты, күшті және ақшаны босқа шығындайды. Ал депозит болса, еш әуресіз-ақ табыс әкелетін сенімді құрал болып тұр.
Сатып алу тиімсіз бе?
Финансист Сұлтан Әлемесов жуырда пәтер мәселесіне қатысты қызық зерттеу жасады. Ол 2010 жылы үш бөлмелі пәтерді 73 мың долларға сатып алған. Алайда 8 жылдан кейін оны 47 500 долларға ғана сата алды. Яғни, доллармен есептегенде ол шығынға ұшыраған.
«Қазақстанда жеті пәтерім болды, сонымен қатар Кипрдің Пафос қаласында бір пәтерім болды. Алғашқысын 2010 жылы алдық, соңғысын 2023 жылы саттық. Үш пәтерді ипотекаға алсам, қалғанын қолма-қол сатып алдым. Қазір Алматыда екі пәтерім және Талғар қаласында үйім бар. Пәтер сатып алу әрқашан капиталды өсірмейді. Әсіресе доллармен есептегенде кейде шығын болып кетеді. Егер пәтерді сатып алмай, жалға алған болсам, ал сол 10,7 млн теңгені депозитке (8-12,5% жылдықпен) салғанымда, 8 жылда шамамен 30 мың доллар табар едім», деп түсіндіреді ол.
Қаржыгер пәтерді ипотекамен алуды да зерделеп көрген. Бастапқы жарнасы – 5,37 млн теңге. Қалған 13,7 млн теңгені депозитке салады. 8 жылдан кейінгі нәтижесі – 46 700 доллар. Бұл қолма-қол ақшаға сатып алғанмен шамалас нәтиже. Егер коммерциялық ипотеканы 18%-бен алған жағдайда, шығын 26 200 доллар болады.
«Қазір үйді тек жалға алып тұра берсек деген ойда жүрмін. Үлкен көлемді пәтерді сатып алудың мағынасы жоқ деп ойлаймын, сондықтан отбасым үшін жалға аламын. Ал бос ақшаны бағалы қағаздарға саламын. Пәтер сатып алу – әрқашан ең дұрыс шешім емес. Сонда жалға алып, ақшаны долларлық құралдарға салған тиімді. Мысалы, баяғыда үй алмай, жалдау құнын төлеп жүріп, 8 жылдан кейін бастапқы 73 мың доллар сол күйі қалар еді. Бұл ең тиімді сценарий болар еді. Бірақ ол кезде мен қаржы құралдарын білмедім. Жалға алу еркіндік пен мобильділік береді. Бастысы бос ақшаны дұрыс инвестициялау. Қазір елде сенімді валюталық корпоративтік облигациялар бар, Қаржы министрлігі қағаздары шамамен 5,5%-бен береді. S&P 500 индексі тарихи тұрғыдан 10%-ға береді. Егер ол кезде сондай құралдарға салғанымда, жалдау ақысын төлеп қана қоймай, үстінен табыс табар едім», деп өз тәжіриебесінен мысал келтірді сарапшы.
Үйді қашан аламыз?
2025 жылдың 18 шілдесінде Қазақстан президенті Қасым-Жомарт Тоқаев жаңа Салық кодексіне қол қойды. Бұл құжатқа сәйкес, құрылыс компанияларына беріліп келген салықтық жеңілдіктер алынып тасталды. Енді 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап құрылысшылар тұрғын үй сатқан кезде 16% қосылған құн салығын (ҚҚС) төлеуге міндетті болады. Бұдан бөлек, қымбат жылжымайтын мүлікке акциз салығы енгізіледі және үлестік қатысу кезіндегі есеп айырысу ережелері өзгереді.
Қазақстан риелторлары қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненнің пікірінше, бағаның өсуі тек бір жағдайда мүмкін – халықтың сатып алу қабілеті артқан кезде.
«Бүкіл әлемде баға тек сатып алушының әл-ауқатына байланысты қалыптасады. Басқа себептерден тұрақты өсім болуы мүмкін емес. Бізде көбіне керісінше, табыс төмен болса да, жасанды өсім жасауға тырысатын жағдайлар кездеседі. Бұл дұрыс емес», дейді ол.
Сонымен қатар бағаның көтерілуіне ықпал ететін екі негізгі фактор бар. Біріншіден, егер мемлекет тұрғын үй сатып алушыларды субсидия, жеңілдетілген ипотека және басқа қолдау тетіктері арқылы ынталандырса. Екіншіден, егер жылжымайтын мүлік қайтадан инвестиция үшін тартымды құралға айналса. Бұл жағдайда жалдау ақысы өсіп, депозит мөлшерлемелері төмендеп, валюталық құбылмалылық күшейіп, азаматтар ақшасын «шаршы метрге» салуды жөн көреді.
«2026 жылдан бастап құны 450 млн теңгеден асатын элиталық тұрғын үйді сатқанда 10% мөлшерінде жаңа салық енгізілмек. Алайда бұл өзгеріс премиум сегментке айтарлықтай әсер етпейді. Бұны көптен бері нақты экономикалық емес, саяси шешім ретінде қарастыру керек. Себебі елде осындай қымбат үйлердің иелері тым аз. Оның үстіне, мұндай мүлікті иеленгендердің көбі әлдеқашан оны туыстарының атына аударып қойған немесе бастапқыда солай рәсімдеген», дейді сарапшы.
Осы тұрғыда «Үйді қазір алу керек пе, күткен дұрыс па?» деген заңды сұрақ туады. Кеңесші Н.Лукьянен шешімді жеке жағдайға қарай қабылдау қажет деп отыр.
«Егер өмірлік қажеттілік болса әрі қаржылық мүмкіндігіңіз жеткілікті болса, қазір алу тиімді. Өйткені дәл қазір екінші нарықтағы бағалар төмендеп, ал алғашқы нарықта жеңілдіктер мен түрлі акциялар ұсынылуда. Банктер де құрылыс компанияларымен бірлесіп төмендетілген пайыз ұсынып жүр. Алайда сатып алу үдерісіне байыппен қараған жөн. Егер тұрғын үй сатып алу отбасы бюджетіне ауыр салмақ салса, асығыс шешім қабылдамаған дұрыс», дейді сарапшы.
Сарапшының айтуынша, ҚҚС енгізілгенімен, бағаның бірден көтерілуіне тек осы салық әсер етпейді. Баға көптеген экономикалық факторлардың ықпалымен қалыптасады. Ең бастысы, халықтың төлем қабілеті. Қазір сатып алушылар екіге бөлінеді.
«Біріншісі – алғашқы баспанаға да қол жеткізе алмай жүргендер. Оларға қосылса да, қосылмаса да айырмашылық жоқ, бәрібір жеңілдетілген ипотекаға немесе мемлекеттік субсидияға үміттенеді. Екіншісі – баспанасы бар әрі ақшасы да бар адамдар. Олар қазір қаржысын депозитте ұстап отыр, бағаның өсуі оларды жаңа пәтер сатып алуға итермелемейді. Соған қарамастан, сұраныс мүлдем жоғалмайды, тек кейінге шегеріледі. Ал ескі үйлер құнын жоғалтып барады, жаңа үйлердің құрылысы шектеулі көлемде жүріп жатыр. Бұған қоса үлестік құрылыс ережелеріндегі өзгерістер, мәселені нысандарды бұзу, лицензиялардың қайтарылып алынуы және жаңа салықтар ұсынысты азайтады», дейді сарапшы.
