Қазақстанда ипотека десе көпшілік оны ұзақ жылдар бойы мойынға салынған ауыр жүк ретінде қабылдайды. Шынында да, ай сайынғы төлемін уақтылы жасап отыру үшін біраз табыс керек, ал күтпеген жағдайда қарыздың қысымы күшейіп кетуі мүмкін. Алайда қаржыгер Сұлтан Елемесовтің тәжірибесі ипотеканы тек қарыз емес, дұрыс тәсіл қолданғанда табыс көзіне айналдыруға болатынын көрсетеді. Ол бұл туралы Digital Business Finance-ке берген сұхбатында кеңінен айтып берді, деп жазады Ozgeris.info.
Бір пәтер – үш ипотеканы жабады
Бүгінде Сұлтан Елемесовтің төрт ипотекасы бар. Бірақ ол ай сайынғы төлемдерді жеке қалтасынан емес, жалға берілген пәтерінің табысынан жауып отыр. Оның айтуынша, үш ипотеканың жалпы төлемі шамамен 200 мың теңгені құрайды. Ал жалға беріп отырған алғашқы пәтері ай сайын 250 мың теңге әкеледі.
«Бұл пәтер үш ипотеканы түгел жауып, тағы 50 мың теңге артығымен қалдырады. Мұндай мүмкіндік маған «Отбасы банкінің» ерекше шарттары арқасында келді. Банк тұрғын үй заемын 4,2% мөлшерлемемен беріп, пайызды кредиттің толық сомасына емес, тек жартысына ғана есептейді. Қалған бөлігі депозитте жиналып тұрады. Осылайша ай сайынғы төлем азаяды. Бұған қоса стандартты 16 жылдық ОП (оценочный показатель) орнына 29 жылдық мерзімді таңдадым. Бұл әдіс несие төлемін едәуір қысқартты», дейді қаржыгер.
Алғашқы қадамдар
Қаржыгер алғашқы ипотекасын 2015 жылы рәсімдеген. Сол уақытта Алматыдағы бір бөлмелі жаңа пәтердің бағасы 10,5 млн теңге болған. Ол 5,5 млн теңгені өз қаржысынан беріп, қалған 5 млн теңгені қарызға алған. Бастапқыда 8,5% мөлшерлемемен айына 75 мың теңге төлеген. Кейін «Отбасы банкі» арқылы тұрғын үй заемына ауысып, ай сайынғы төлемі 57 мың теңгеге дейін түскен. Сонымен бірге БЖЗҚ-дағы жинақтарын пайдаланып, қарызды мерзімінен бұрын азайтып отырған.
«Басында жалға беруден түсетін табыс ай сайынғы төлемді толық жаппайтын. Бірақ уақыт өте жалдау бағасы өсті, ал ипотеканың төлемі азайды. Сөйтіп тепе-теңдік өзгерді де, қазір пәтер жалдау кірісі ипотеканы ғана емес, қосымша табыс беретін деңгейге жетті», дейді Елемесов.
Несие – дұшпан емес, құрал ма?
Қаржыгер ипотеканы дұрыс пайдаланса, ол табыс әкелетін қаржы тетігіне айналатынын айтады.
«Мен ешқашан кредиттен қорыққан емеспін. Керісінше, оның қалай жұмыс істейтінін түсінуге тырыстым. Ипотека дұрыс есептелсе, тиімді болуы мүмкін», дейді ол.
Елемесовтің айтуынша, оның стратегиясы үш қағидаға негізделген:
– ипотека алмас бұрын міндетті түрде қор болу керек;
– қарыздың жүктемесін шамадан тыс көтермеу қажет;
– әрдайым «қауіпсіздік жастығы» болуы шарт.
Қаржыгердің айтуынша, «Отбасы банкінің» тағы бір ерекшелігі – қорғаныс тетігі. Басқа банктер әдетте пәтердің бағасын 20%-ға төмендетіп, соны кепіл ретінде есептесе, «Отбасы банкі» 30%-ға дейін азайтады. Соның арқасында бір пәтер бірнеше несиеге кепіл бола алады. «Мәселен, пәтер құны 100 млн теңге болса, банк оны 80 млн-ға бағалайды. Ал «Отбасы банкі» 70 млн деп есептейді. Осы айырмашылықтың арқасында банк толықтай қорғалып, несие бірнеше есеге артық жабылады.
Осылайша Елемесов бес жыл ішінде бір пәтердің кепілімен үш ипотека рәсімдеп үлгерген. Бұл – көпшілікке тосын көрінетін, бірақ дұрыс есептелген стратегия.
