Krisha.kz мамандарының айтуынша, Қазақстанда 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап ипотекалық несие беру тәртібі өзгереді. Банктер қарыз алушыларды іріктеуді қатаңдатып, төлем қабілетін бағалау тәсілін қайта қарайды. Бұл өзгерістер халықтың шамадан тыс қарызға батуын азайтуға және қаржы жүйесіндегі тәуекелдерді төмендетуге бағытталған, деп жазады Ozgeris.info.
Осыған байланысты Ұлттық банк пен Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі (қаржы ұйымдарының қызметін қадағалайтын мемлекеттік орган) ипотекалық нарыққа жаңа талаптар енгізуді қолға алды. Бұл қадамның басты мақсаты – халықты шамадан тыс қарыздан қорғау және банктердің тәуекелін азайту. Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов бұл өзгерістердің мәнін кеңінен түсіндірді:
«Бүгінгі жағдайда ипотекалық несие мөлшерлемесі айтарлықтай жоғары. Мұндай пайызбен алынған қарыз уақыт өте келе азаматтар үшін ауыр қаржылық жүктемеге айналады. Мәселен, он жыл ішінде төленетін артық қаражат кейде пәтердің бастапқы құнынан бірнеше есе асып түседі. Бұл – қаржылық тұрғыдан өте тиімсіз жағдай. Сондықтан біз ипотекалық несиелеу жүйесін қайта қарап, неғұрлым нақты әрі қатаң реттеу тетіктерін енгізіп отырмыз. Бұл, бір жағынан, азаматтарды қаржылық тұзаққа түсуден сақтаса, екінші жағынан, банктердің тәуекелін төмендетуге мүмкіндік береді».
Жаңа ережелердің ең маңызды жаңалығы – бірыңғай мөлшерлемеден бас тарту. Бұған дейін банктердің көпшілігі тиімді сыйақы мөлшерлемесін (барлық комиссияларды қосқандағы нақты пайыздық мөлшерлеме) бір деңгейде ұсынып келсе, енді әрбір қарыз алушы үшін жеке мөлшерлеме есептеледі.
Яғни, ипотеканың пайызы әр адамның қаржылық жағдайына қарай белгіленеді. Бұл жерде бірнеше фактор ескеріледі: алғашқы жарнаның мөлшері, ресми табыс деңгейі, бұрынғы несиелерді төлеу тәртібі (несие тарихы), жалпы қарыз жүктемесі және отбасының құрамы. Мысалы, тұрақты әрі жоғары табысы бар, бұрын несиелерін уақытында төлеген, алғашқы жарнасы 30 пайыздан жоғары азаматтар анағұрлым төмен пайызбен ипотека ала алады. Ал табысы жеткіліксіз, қарызы көп немесе алғашқы жарнасы аз адамдар үшін мөлшерлеме жоғары болады немесе банк мүлде несие бермеуі мүмкін.
Қазіргі тәжірибеде кейбір банктер жеке тәсілді қолдана бастаған. Мәселен, қысқа мерзімге (бір жылға дейін) және жоғары алғашқы жарнамен (50 пайыздан жоғары) алынған ипотеканың мөлшерлемесі 0,1–7 пайыз аралығында болуы мүмкін. Ал мерзімі ұзақ әрі алғашқы жарнасы аз несиелердің пайызы 10-15 пайызға дейін өседі.
Тағы бір маңызды өзгеріс – енді тек ресми табыс есепке алынады. Яғни, азаматтың табысы зейнетақы жарналары (жалақыдан ұсталып, Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорына түсетін төлемдер) арқылы расталуы тиіс. Бұдан былай табысты растаусыз немесе қосымша кепілмен ипотека беру тәжірибесі тоқтатылады. Бұл талап бейресми табысы бар азаматтарға айтарлықтай қиындық тудыруы мүмкін.
Сонымен қатар қарыз жүктемесін бағалау жүйесі күшейтіледі. Қазіргі таңда қолданыстағы талап бойынша азаматтың барлық несиелері бойынша ай сайынғы төлемдері оның табысының 50 пайызынан аспауы тиіс. Бұл – қарыз жүктемесінің коэффициенті деп аталады. Ал шілде айынан бастап қосымша жаңа көрсеткіш енгізіледі – қарыздың табысқа қатынасы. Бұл көрсеткіш тек ай сайынғы төлемді ғана емес, азаматтың барлық қарызының көлемін оның жылдық табысымен салыстырады. Яғни, адам тек қазір қанша төлейтіні емес, жалпы қанша қарызы бар екені де ескеріледі.
Ұлттық банк төрағасының орынбасары Ақылжан Баймағамбетов бұл тетіктің қалай жұмыс істейтінін егжей-тегжейлі түсіндірді:
«Қарыздың табысқа қатынасы – адамның жылдық табысына қарай қанша көлемде қарыз ала алатынын көрсететін маңызды көрсеткіш. Бұл тәсіл тек ай сайынғы төлемді бағалаумен шектелмейді, сонымен қатар азаматтың жалпы қарыз деңгейін толық көруге мүмкіндік береді. Болашақта қарыз түрлеріне қарай жеке шектеулер енгізілуі мүмкін. Мысалы, кепілсіз несиелер, ипотека және автонесиелер үшін бөлек лимиттер белгіленуі ықтимал. Қазіргі таңда нақты көрсеткіштер мен оларды енгізу мерзімі талқыланып жатыр. Бұл жүйе іске қосылғанда, банктер қарыз алушыларды әлдеқайда нақты әрі жан-жақты бағалайтын болады».
Жаңа талаптар азаматтардың қаржылық тәртібін де өзгертуді талап етеді. Ипотека алуды жоспарлағандар алдын ала дайындалуы тиіс. Сарапшылар ең алдымен қолданыстағы несиелерді азайту немесе толық жабуды ұсынады. Ұсақ тұтынушылық несиелер мен бөліп төлеу қарыздары жалпы жүктемені арттырып, ипотека алуға кедергі келтіреді.
Сонымен қатар алғашқы жарнаны көбейту маңызды. Бұл банктің тәуекелін азайтып, пайыздық мөлшерлемені төмендетуге мүмкіндік береді. Ресми табысты толық көрсету де шешуші рөл атқарады. Зейнетақы аударымдары жоқ немесе аз азаматтарға несие алу қиын болады. Тағы бір маңызды мәселе – жаңа несие алмау. Себебі кез келген қосымша қарыз банктің шешіміне кері әсер етуі мүмкін.
Қарыз жүктемесін әр азамат өзі де есептей алады. Ол үшін барлық ай сайынғы төлемдерді табыс көлеміне бөліп, 100-ге көбейту жеткілікті. Егер нәтиже 50 пайыздан асса, банк несие бермеуі мүмкін. Жалпы алғанда, енгізіліп жатқан өзгерістер ипотекалық нарықты шектеу емес, оны тұрақтандыруға бағытталған. Қатаң талаптар бір жағынан несие алуды қиындатса, екінші жағынан азаматтарды қаржылық тәуекелден қорғайды.
