Баспана мәселесі бас тақырыптардың бірі болып қала береді. Тұрғын үй бағасының жыл сайын қымбаттауы, халық табысының оған ілесе алмауы және коммерциялық ипотекалардың жоғары мөлшерлемесі азаматтарды қолжетімді қаржыландыру жолдарын іздеуге мәжбүрлеп отыр, деп жазады Ozgeris.info.
Осындай жағдайда «1 пайыздық ипотека», «3 пайыздық несие», «пайызсыз бөліп төлеу» секілді жарнамалар көпшіліктің көңілін бірден аударады. Әсіресе әлеуметтік желілер мен құрылыс компанияларының жарнамаларында кездесетін мұндай ұсыныстар баспаналы болуды армандаған азаматтарға тиімді мүмкіндік секілді көрінеді. Алайда жарнамадағы көзді арбаған сандар мен шынайы шарттардың арасында елеулі айырмашылық болуы мүмкін.
Соңғы жылдары екінші деңгейлі банктер мен құрылыс компаниялары серіктестік сертінде түрлі ипотекалық бағдарламаларды іске қоса бастады. Мұндай жобалар арқылы бұқара халыққа нарықтағы орташа мөлшерлемеден әлдеқайда төмен пайызбен несие рәсімдеу мүмкіндігі ұсынылады. Бір қарағанда бұл банктердің өз пайдасынан бас тартып, тұрғындарға ерекше жеңілдік жасап жатқанын аңғартатындай көрінеді. Бірақ қаржы нарығының табиғаты мүлде басқа. Банк ұзақ мерзімге ақшаны өте төмен мөлшерлемемен таратып, тұрақты табыс таба алмайды. Сондықтан мұндай бағдарламалардың артында банк пен құрылыс компаниясы арасындағы тиімді уағдаластықтың бары ақиқат.
Әдетте құрылыс компаниясы өз нысандарындағы пәтерлердің сатылымын жеделдету үшін банкпен келісім жасайды. Нәтижесінде банк тек белгілі бір тұрғын үй кешендеріндегі пәтерлерді несиелендіреді, ал құрылыс компаниясы пайыздық мөлшерлеменің бір бөлігін субсидиялайды немесе өз есебінен өтейді. Осылайша сатып алушыға жылдық 1-5 пайыз аралығындағы ыңғайлы мөлшерлеме ұсынылады. Дегенмен жарнамада көрсетілетін ең төмен пайыз барлық азаматқа бірдей қолжетімді емес. Көп жағдайда ол белгілі бір талаптарды орындаған жағдайда ғана беріледі.
Төмен пайыздың артында не тұр?
Мұндай бағдарламалардың негізгі ерекшелігі бастапқы жарна көлемімен байланысты. Нарықтағы ең төмен мөлшерлемелер көбіне тұрғын үй құнының басым бөлігін алдын ала төлей алатын азаматтарға арналған. Мәселен, сатып алушы пәтер бағасының 70-80 пайызын бірден енгізсе, банк қалған сомаға өте төмен пайызбен қаржы ұсынуы мүмкін. Алайда мұндай жағдайда несие мерзімі де ұзақ болмайды. Көбіне бұл 12-18 айға есептелген бөліп төлеу қызметіне ұқсайды. Яғни банк тәуекелі аз болғандықтан және қарыз қысқа мерзімде қайтарылатындықтан мөлшерлемені төмендетуге мүмкіндік алады.
Ал бастапқы жарна көлемі нарықтағы қалыпты деңгейде, яғни 20–30 пайыз шамасында болса, жағдай өзгереді. Сатып алушыға ұзақ мерзімді ипотека рәсімделеді, ал пайыздық мөлшерлеме айтарлықтай жоғарылайды. Кей жағдайда тиімді сыйақы мөлшерлемесі жылына 18-20 пайызға дейін жетуі мүмкін. Мұндай жағдайда серіктестік бағдарлама арқылы алынған ипотеканың кәдімгі коммерциялық несиеден айырмашылығы айтарлықтай сезілмеуі ықтимал. Сондықтан жарнамадағы ең төмен пайыздық көрсеткіш нақты бағдарламаның барлық қатысушыларына қатысты емес, белгілі бір шарттарға ғана байланысты қолданылатынын ескеру қажет.
Арзан пайыздың құны пәтер бағасына қосыла ма?
Мәселенің тағы бір қыры тұрғын үйдің бағасына қатысты. Төмен мөлшерлеме әрдайым арзан баспана дегенді білдірмейді. Кей жағдайда құрылыс компаниясы банкпен бірлескен бағдарламадан туындайтын шығындарын тұрғын үй бағасы арқылы өтейді. Яғни сатып алушы несие бойынша аз төлеуі мүмкін, бірақ сол жеңілдіктің бір бөлігі шаршы метр құнына енгізіледі.
Мысалы, бір тұрғын үй кешеніндегі пәтерді толық ақшалай есеп айырысу арқылы сатып алатын адам мен сол пәтерді серіктестік ипотека арқылы алатын адамның төлейтін сомасы әртүрлі болуы ықтимал. Кей жағдайларда айырмашылық 5-10 пайызға дейін жетеді. Демек сатып алушы төмен пайыздық мөлшерлемеге қызыққанымен, тұрғын үйдің өзін қымбатырақ бағамен сатып алуы мүмкін. Сондықтан ипотеканың тиімділігін бағалағанда тек пайыздық мөлшерлемеге сүйену жеткіліксіз. Пәтердің нарықтағы нақты бағасын, ұқсас тұрғын үй кешендеріндегі ұсыныстарды және несие бойынша жалпы төлем көлемін бірге салыстыру қажет.
Таңдау мүмкіндігі де шектеулі
Серіктестік ипотекалардың тағы бір ерекшелігі – таңдау еркіндігінің шектеулі болуы. Егер классикалық ипотека арқылы азамат нарықтағы кез келген тұрғын үйді қарастыра алса, мұндай бағдарламаларда таңдау аясы тарылып қалады. Өйткені банк тек өз серіктестері болып саналатын құрылыс компанияларының нысандарын ғана қаржыландырады. Кей жағдайда шектеу бұдан да қатаң болуы мүмкін. Мәселен, бағдарлама белгілі бір тұрғын үй кешеніндегі нақты пәтерлерге ғана таралады немесе тек екі және үш бөлмелі баспаналарды қамтиды. Нәтижесінде сатып алушы алдымен өзіне ұнайтын үйді емес, бағдарламаға қатысатын нысандарды таңдауға мәжбүр болады.
Осы ретте қаржы сарапшысы Назгүл Сәрке соңғы жылдары банктер мен құрылыс компанияларының бірлескен ипотекалық өнімдері көбейгенін айтады. «Банктер құрылыс компанияларымен бірлесіп әзірлеген бірнеше қолайлы серіктестік ипотекалық бағдарламалары да бар. Олар стандартты ипотекалық өнімдерге қарағанда тартымды шарттар ұсынады. Бұл бағдарламалар жиі төмендетілген пайыздық мөлшерлемелерді, төмендетілген бастапқы жарналарды және жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып алушыларға арналған басқа бонустарды қамтиды», дейді сарапшы.
Оның айтуынша, төмен мөлшерлемемен несие алу үшін тек банк ұсынысына сеніп отыру жеткіліксіз. Қарыз алушының өзінің де қаржылық дайындығы маңызды.
«Отбасы банкте» салым жинақтау арқылы 3,5–5% жеңілдетілген мөлшерлемеге қол жеткізуге болады. Бұл үшін кемінде 3 жыл бойы салым салып, қажетті балл жинау қажет. Одан кейін несие тарихын жақсартуға көңіл бөлу қажет. Уақытында төленбеген қарыздар мен төлемдер болашақта несие алуға кері әсерін тигізеді. Сондықтан барлық несие мен қарызды мерзімінде өтеу арқылы кредиттік тарихты жақсартуға болады», дейді Назгүл Сәрке.
Нарық жаңа кезеңге қадам басып отыр
Ипотека нарығына әсер ететін тағы бір фактор – реттеушілік өзгерістер. Qazaq Expert Club ұйымының құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрованың айтуынша, алдағы кезеңде нарық бір мезгілде бірнеше маңызды өзгерісті бастан өткермек.
«Бір жағынан, ипотекалық қаржыға қолжетімділік тарылады. Екінші жағынан, құрылыс компанияларына қойылатын талаптар күрт күшейеді. Нарық үшін бұл – реттеушілік өзгерістердің өте сирек қабаттасуы», дейді сарапшы.
Оның айтуынша, жаңа Құрылыс кодексінің күшіне енуі саланы басқарудың жаңа моделін қалыптастырады. Құрылыс нарығы үшін бұл фрагменттік реттеуден әлдеқайда қатаң әрі жүйелі бақылау моделіне көшу.
Мұндай өзгерістер ұзақ мерзімде тұрғын үй нарығының ашықтығын арттыруы мүмкін. Алайда қысқа мерзімде жаңа талаптар құрылыс компанияларының шығынына, ал ол өз кезегінде тұрғын үй бағасына әсер етуі ықтимал.
Сонымен бір пайыздық ипотека, төмендетілген мөлшерлеме немесе тиімді серіктестік бағдарлама туралы хабарландырулардың артында бастапқы жарна, тұрғын үй бағасы, несие мерзімі және қосымша талаптар секілді талай кілтипан жасырынып тұруы мүмкін. Сондықтан пәтер кілтін алуға асыққан азамат ең алдымен несие шарттарын мұқият саралап, баспананың нақты құны мен қарыздың толық сомасын есептегені жөн. Өйткені үйдің кілті қолыңызға бір күнде тиуі мүмкін, ал оның қаржылық салмағы жылдар бойы мойныңызға артылады.
