Ипотека нарығы жаңа кезеңге өтті
2026 жылдың екінші жартысынан бастап Қазақстандағы ипотека нарығы бұрынғыдан да қатаң реттеле бастады. Егер бірнеше жыл бұрын негізгі мәселе алғашқы жарнаны жинау болса, қазір оған қоса ресми табысты дәлелдеу, қарыз жүктемесін есептеу және банктердің тәуекелді төмендетуге бағытталған жаңа талаптары қосылды, деп жазады Ozgeris.info тілшісі.
1 шілдеден бастап күшіне енген өзгерістердің басты мақсаты – халықтың шамадан тыс несиеге батуының алдын алу. Бірақ бұл өзгерістер көптеген азамат үшін ипотека алуды айтарлықтай қиындатты.
Үй бағасы түсті ме, әлде өсті ме?
Бұл сұрақтың жауабы біржақты емес. Бастапқы нарықта Астана, Алматы сияқты ірі қалаларда жаңа тұрғын үйдің бағасы жоғары деңгейде қалып отыр. Құрылыс материалдарының қымбаттауы, жұмыс күші мен инфрақұрылым шығындары бағаның төмендеуіне мүмкіндік бермейді. Екінші нарықта кейбір өңірлерде сатушылар мәміле санын көбейту үшін бағасын төмендетуге мәжбүр. Бірақ бұл жалпы нарықтың арзандағанын білдірмейді.
Сарапшылардың пікірінше, жаңа ипотекалық талаптардың әсерінен сатып алушылар азайса, сатушылар арасында бәсеке күшейіп, жекелеген сегменттерде бағаға қысым түсуі мүмкін. Алайда құрылыс компаниялары тұрғын үй бағасын жаппай түсіруге асықпайды, өйткені олардың өзіндік құны да өскен.
1 шілдеден кейін ипотека алу неге қиындады?
Жаңа талаптарға орай ресми табысты мұқият тексеру, зейнетақы аударымдарының тұрақты болуы, құжатпен дәлелденбеген табысты есепке алмау, борыштық жүктемені (DTI) қатаң қадағалайды. Сонымен алғашқы жарна көлеміне қарай пайыздық мөлшерлеме де өзгереді. Бұрын кейбір азаматтар қосымша табысты ауызша дәлелдей алса, қазір банк негізінен ресми кіріске сүйенеді.
Бұл өзгерістер үй бағасын түсіру үшін жасалды ма?
Тікелей емес. Реттеушілердің ресми мақсаты – тәуекелі жоғары ипотекаларды азайту, банктердің тұрақтылығын сақтау, халықтың артық қарыздануын тоқтату. Дегенмен экономистердің бір бөлігі ипотекаға сұраныс азайса, бұл нарықтағы баға өсімін баяулатуы немесе кейбір сегменттерде арзандатуы мүмкін екенін айтады. Бірақ мемлекет мұны тұрғынүй бағасын түсіру құралы ретінде жариялаған жоқ.
Неге ипотекалық брокерлер көбейді?
Бұл – соңғы жылдардың айқын тренді. Брокерлер банк таңдауға көмектесіп, құжаттарды жинайды. Олар төлем қабілеттілігін алдын ала есептеп, бірнеше банктің ұсынысын салыстырады. Алайда олардың арасында адал емес делдалдар да бар.
Сақ болу керек жағдайлар: “100% мақұлдатамыз”; “кредиттік тарих маңызды емес”; “банкте өз адамымыз бар”; алдын ала үлкен ақша талап ету; заңсыз табыс анықтамасын жасап беруді ұсыну.
«100 пайыз ипотека рәсімдеп береміз деген уәдеге сенуге болмайды», – дейді ипотекалық брокер Ақжол Бақош.
«Ипотека саласында бес жылдан бері жұмыс істеп келемін. Азаматтарға ипотекалық бағдарлама таңдаудан бастап, құжаттарды жинауға, банк талаптарын түсіндіруге және баспана рәсімдеу процесінің әр кезеңінде кеңес беремін. Соңғы жылдары бұл салада өзін брокер ретінде таныстыратын алаяқтар көбейіп кетті. Соның салдарынан халықтың бізге деген сенімі де төмендеді. Көпшілік біздің қызметтің маңызын түсіне бермейді, ал кейбірі барлық мүмкіндігі таусылған кезде ғана жүгінеді. Ең бастысы – ешбір брокер «100 пайыз ипотека алып беремін» деп кепілдік бере алмайды. Өйткені соңғы шешімді банк қабылдайды. Біз алдымен клиенттің табысын, кредиттік тарихын, төлем қабілетін және қандай бағдарламаларға сәйкескелетінін жан-жақты талдаймыз. Содан кейін ғана нақты қандай мүмкіндік бар екенін айтамыз. Әрине, барлық жағдайда көмектесу мүмкін емес. Бірақ көптеген азаматтың ипотека рәсімдеуіне қолдау көрсетіп, оң нәтижеге қол жеткізген кездеріміз аз емес. Сондықтан әлеуметтік желідегі жарнамалардың бәріне сене бермей, ең алдымен маманнан кеңес алып, өз жағдайыңызды саралатыпалған дұрыс», – дейді ипотекалық брокер Ақжол Бақош.
Алғашқы жарнасыз ипотека бар ма?
Көпшілік жарнамалардағы “0% алғашқы жарна” толық шындықты көрсетпейді. Көбіне мына схемалардың бірі қолданылады: Тұтынушылық несие арқылы алғашқы жарнаны жабу үшін жеке кредит рәсімдейді, кейін ипотека алады. Нәтижесінде адамда екі несие қатар жүреді.
Бұл – брокерлер ұсынатын әдіс. Көпшілігі ата-анасының немесе туысының үйі кепілге қойып, өзіне несие рәсімдейді. Құрылыс компаниясының акциялары да бар. Серіктес банктердің арнайы бағдарламалары бар, бірақ олар тиімді ме? Яғни шын мәнінде ешқандай алғашқы жарнасыз ипотека өте сирек кездеседі. Бұл туралы Астана қаласының тұрғыны Нұрлан Айтбаев былай дейді:
«Тұрақты жұмысым бар, ресми табысымды да толық растадым. Соған қарамастан ипотека рәсімдеу мен үшін өте қиын болды. Алғашқы жарнам да жеткілікті болғанымен, бірнеше банкке жүгініп көрдім, бірақ бәрінен бірдей бас тарту жауабын алдым. Нақты себебін ешкім түсіндіріп бере алмады. Кредиттік тарихымды тексертіп шықтым. Ешқандай кешіктірілген төлем де, басқа да мәселе анықталған жоқ. Соған қарамастан ипотека мақұлданбады. Кейін арнайы ипотекалық брокерлердің көмегіне жүгіндім. Олар мәселені шешіп береміз деп уәде еткенмен, бірнеше банкпен жұмыс істеп көргеніне қарамастан нәтиже шықпады. Тіпті бірінші кредиттік бюроға да ресми түрде жүгіндім. Ондағы мәліметтердің бәрі дұрыс болып шықты. Несиелік тарихым таза, барлық қарызымды уақытында төлеймін, зейнетақы жарналары тұрақты аударылады. Маған банктердің бірі қолданыстағы автонесиенің әсері болуы мүмкін екенін айтты. Бірақ оның қаншалықты негізгі себеп екенін нақты түсіндірген жоқ. Ең түсінбейтінім – бұрын төлемдерін кешіктірген адамдардың ипотека алып жатқанын көремін. Ал мен барлық міндеттемемді уақытында орындап, кейбір несиелерімді мерзімінен бұрын жапсам да бас тартуға тап болдым. Кейбіреулер мұның өзі скоринг жүйесіне әсер етуі мүмкін дейді. Бірақ банктердің қандай критериймен шешім қабылдайтыны қарапайым азаматқа түсініксіз болып қалды. Сондықтан ипотека беру кезінде қандай талаптар ескерілетіні және нақты қандай факторлар шешуші рөл атқаратыны ашық түсіндірілсе деймін», – дейді Нұрлан Айтбаев.
Құрылыс компаниялары өздерінің бөліп төлеу жүйесін шығарып жатыр. Бұл қаншалықты қауіпсіз?
Кейбір құрылыс компаниялары:
- өздерінің ішкі бөліп төлеу жүйесін;
- серіктес қаржы ұйымдарын;
- икемді төлем кестесін ұсынып жүр.
Артықшылығы:
- кредиттік тарихқа талап жеңіл болуы мүмкін;
- рәсімдеу тез.
Кемшілігі:
- пайыздық шығын жоғары болуы ықтимал;
- кешіктірсеңіз айыппұл көп болуы мүмкін;
- барлық компания бірдей сенімді емес.
Ең маңыздысы – құрылыс салушының заңдымәртебесін, тұрғын үй құрылысына кепілдікқұжаттарын және келісімшарт талаптарын мұқияттексеру.
«Отбасы банк» әлі де ең тиімді ме?
Көп жағдайда – иә. Себебі ең төмен мөлшерлемелердің бірі, мемлекеттік сыйлықақы, тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі, ұзақ мерзімде арзан ипотека. Кемшілігіне келер болсақ, депозитте ұзақ уақыт ақша жинау қажет және бағалау көрсеткішін (балл) көтеруге уақыт кетеді. Яғни бұл – тез ипотека емес, жоспарлы жинақ жүйесі.
«Отбасы банктің» пайыздық мөлшерлемесі төмен болғанымен, оның өзіндік қиындықтары да бар, – дейді Астана қаласының тұрғыны Ералхан Марат.
«Менің “Отбасы банкте” жинағым бар. Бағалау көрсеткішім де жаман емес. Жақында елордадағы құрылыс компанияларының бірі тиімді акция жариялап, пәтерді дәл осы банк арқылы рәсімдеуге мүмкіндік ұсынды. Алайда депозитімдегі қаражат үй құнының қажетті мөлшеріне аз ғана жетпей тұрды. Содан “Отбасы банкке” барып, жағдайымды түсіндірдім. Жетпей тұрған соманы дәл сол күні депозитке салсам, осы тұрғын үйді рәсімдей аламын ба деп сұрадым. Бірақ банк мамандары бұл мүмкін емес екенін айтып, тағы бес ай күтуім керектігін түсіндірді. Ал құрылыс компаниясы мұнша уақыт күте алмайтынын, бес айдан кейін акцияның аяқталатынын әрі тұрғын үй бағасы өсуі мүмкін екенін ескертті. Соның салдарынан тиімді ұсынысты пайдалана алмадым. Сондықтан “Отбасы банктің” пайыздық мөлшерлемесі төмен болғанымен, кей жағдайда жинақ жүйесінің талаптары азаматтардың мүмкіндігін шектеп жатады деп ойлаймын», – дейді Ералхан Марат.
“Ұмай” бағдарламасы қандай?
2026 жылы “Ұмай” бағдарламасы қайта іске қосылды. Оған Азия даму банкінен 90 млрд теңге тартылды. Бағдарлама әйелдердің тұрғын үй алумүмкіндігін кеңейтуге бағытталған. Ерекшеліктері: төменірек алғашқы жарна; бастапқы және екінші нарықтағы (2016 жылдан кейін салынған) тұрғын үйді сатып алу мүмкіндігі; жөндеу жұмыстарын да несиеге қосуға болады; Қазақстанның кез келген өңірінде үй сатып алуға мүмкіндік береді. Алғашқы кезеңде 2 мыңнан астам несие беру жоспарланған.
«Ұмай» бағдарламасының талаптарына сәйкес келмей қалдым», – дейді Астана қаласының тұрғыны Әйгерім Еркінқызы.
«Ұмай» бағдарламасы арқылы баспана алғым келді. Алайда талаптарының бірі бойынша табысым белгілі бір деңгейден аспауы керек екен. Менің ресми кірісім сол межеден жоғары болғандықтан, бағдарламаға қатыса алмадым. Кейін басқа банктердің ипотекалық ұсыныстарын қарастырдым. Бірақ олардың пайыздық мөлшерлемесі жоғары болды. Оның үстіне кейбірі тұрақты табыстан бөлек қосымша кепілге қоятын мүлік талап етті. Жас маман үшін мұндай талаптарды орындау оңай емес. Соңында сәті түсіп, “7-20-25” бағдарламасы бойынша ипотека рәсімдей алдым. Бағдарламаға ілігемін бе, жоқ па деп ұзақ уақыт уайымдадым. Қазір артқа қарап, сол кезде қолайлы мемлекеттік бағдарламаға қатыса алғаныма қуанамын. Әйтпесе қазіргі нарықтағы жоғары пайызбен баспана алу әлдеқайда қиын болар еді», – дейді Әйгерім Еркінқызы.
Мәселені майшаммен қарау керек
Қазақстанның ипотека нарығы енді “жеңіл қолжетімді несие” кезеңінен “тәуекелі төмен, қатаң тексерілетін несие” кезеңіне өтті. Мемлекет пен қаржы реттеушілері банктердің тұрақтылығын бірінші орынға қойып отыр. Бірақ бұл саясаттың екінші жағы да бар: ресми табысы төмен, жинағы аз немесе алғашқы жарнасы жеткіліксіз мыңдаған қазақстандық үшін баспана бұрынғыдан да қолжетімсіз болып барады. Сондықтан алдағы жылдары тұрғын үй саясатының басты мәселесі ипотеканы қатаңдату емес, халықтың төлем қабілетін арттырып, қолжетімді баспана ұсынысын көбейту болмақ.
