2025 жылы Қазақстандағы тұрғын үй нарығы халық үшін ең сезімтал тақырыптардың біріне айналды. Көп адам үй қымбаттап кеткенін айтып жүр. Бұл жай эмоция емес. Нақты статистика да соны көрсетіп отыр. Өткен жылы жаңа пәтер де, ескі пәтер де, жалға алу да инфляциядан жоғары қарқынмен өсті, деп жазады Ozgeris.info.
Halyk Finance сарапшысы Арслан Аронов бұл жағдайды егжей тегжейлі талдап, бағаның неге бұлай көтерілгенін нақты деректермен түсіндіреді. Оның айтуынша, 2025 жылы тұрғын үй нарығындағы өсім 2024 жылмен салыстырғанда айтарлықтай жылдамдаған.
Жаңа тұрғын үйлер нарығында 1 шаршы метрдің бағасы бір жылда 15,7% өсті. Қайталама нарықта бұл көрсеткіш 14,6% болды. Ал сол жылы инфляция деңгейі 12,3% шамасында қалыптасты. Яғни, тұрғын үй бағасы жалпы баға өсімінен де жоғары қарқынмен қымбаттаған. Сарапшы мұның бірнеше негізгі себебін атап өтеді. Бірінші себеп ретінде ол нарықты реттеудің күшеюін айтады. Соңғы жылдары тұрғын үй саласында ережелер қатайып келеді. Бұл құрылыс компаниялары үшін де, сатып алушылар үшін де жаңа талаптар әкелді.
«2025 жылы тұрғын үй нарығына қысым жасаған басты факторлардың бірі нормативтік реттеудің күшеюі болды. Үлестік құрылысқа қойылатын талаптар жаңартылды. Енді тұрғын үйді тек үлестік қатысу шарты арқылы ғана сату мүмкін. Кепілдіксіз немесе рұқсатсыз жарнама жасауға тыйым салынды. Застройщиктердің қызметін әкімдіктер мен инжинирингтік компаниялар бақылап отыр», дейді сарапшы.
Екінші маңызды фактор ретінде БЖЗҚ арқылы тұрғын үйге бағытталған қаражатты атап өтеді. 2025 жылы зейнетақы жинақтарынан тұрғын үй жағдайын жақсартуға алынған төлемдер көлемі 83%-ға өскен.
«БЖЗҚ арқылы нарыққа қосымша ақша келді. Бұл сұранысты күшейтті. Ал сұраныс өскен жерде баға да жоғарылайды. Бұл экономиканың қарапайым заңы. Жаңа тұрғын үйлер ішінде ең қатты қымбаттаған қалалар Қонаев пен Павлодар болды. Бұл қалаларда баға бір жылда 22,9% өсті. Алматыда жаңа үйлер 19,8% қымбаттады. Астанада өсім 17,4% болды. Шымкентте 15,6% деңгейінде қалыптасты. Ал Петропавл, Семей және Қарағанды қалаларында жаңа тұрғын үй бағасының өсуі 5% төмен болды», дейді Арслан Аронов.
Сарапшы қазан айынан бастап жаңа үйлердің бағасы инфляциядан озып келе жатқанын атап өтеді. Бұған үлестік құрылысқа қатысты жаңа талаптар ғана емес, алдағы ҚҚС өсімі туралы күтілім де әсер еткен. 2026 жылы ҚҚС мөлшерлемесі көтерілуі мүмкін деген күтілім бар. Бұл құрылыс компанияларының шығынын арттырады. Сол шығын ақыр соңында шаршы метр бағасына қосылады.
Қайталама тұрғын үй нарығында да жағдай ұқсас. Орташа есеппен ескі пәтерлер 14,6% қымбаттаған. Бұл сегментте Алматы алда тұр. Мұнда бір жылда баға 25,4% өсті. Қарағандыда өсім ең төмен болып, 2,4% ғана болды. Қонаевта қайталама нарықтағы бағалар 2024 жылғы деңгейде қалған.
Жалдау нарығы да назардан тыс қалған жоқ. 2025 жылдың соңына қарай жалдау бағасы Қазақстан бойынша 13,1% өсті. Бұл да инфляциядан жоғары көрсеткіш. Ең жоғары өсім Павлодарда тіркелді. Мұнда жалдау бағасы 42,9% көтерілген. Петропавлда 40,9%. Ақтөбеде 30,4%.
Жыл соңында тұрғын үйге деген сұраныс та артты. Желтоқсан айында ел бойынша 53 мың сатып алу сату мәмілесі тіркелген. Бұл қараша айымен салыстырғанда 32,9% көп. Сол мәмілелердің 77,5% көпқабатты үйлердегі пәтерлерге қатысты. Қалған бөлігі жеке тұрғын үйлерге тиесілі.
Сатып алу сату бойынша негізгі белсенділік бұрынғыдай Астана мен Алматыда байқалды. Астананың үлесі 22% болды. Алматы 17% көрсетті. Қарағанды облысында 7,2% мәміле тіркелді. Ал Ұлытау облысында ең төмен көрсеткіш байқалды. Бар болғаны 0,8%.
Желтоқсан айында бір бөлмелі және екі бөлмелі пәтерлерге сұраныс ерекше жоғары болды. Бір бөлмелі пәтерлер бойынша 15,3 мың мәміле жасалды. Екі бөлмелі пәтерлер 15,1 мың рет сатылды. Жеке үйлер бойынша мәміле саны бір айда 36,6% артты.
Жалпы алғанда, 2025 жылы тұрғын үйді сатып алу сату саны 2024 жылмен салыстырғанда 3,6% өсті. Ал тек желтоқсан айын алғанда, бір жылдағы өсім 6,2% болды. Алдағы кезеңге қатысты болжам да сақтыққа толы. Сарапшылар нарық өсім аймағында қалатынын, бірақ қарқыны баяулайтынын айтып отыр.
«Салықтағы өзгерістер, ипотека талаптарының қатаюы және БЖЗҚ бойынша жеткіліктілік шегінің өсуі сұранысты тежейді. 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі де әсер етеді. Бұл талаптар қысқа мерзімде бағаны тағы көтеруі мүмкін. Бірақ ұзақ мерзімде азаматтардың құқығы жақсы қорғалып, тұрғын үй сапасы артады», дейді сарапшы.
Қорыта айтқанда, 2025 жыл тұрғын үй нарығы үшін күрделі жыл болды. Баға барлық сегментте өсті. Бұл өсім кездейсоқ емес. Оның артында заңнамалық өзгерістер, салықтық күтулер, зейнетақы қаражаты және құрылыс саласындағы қатаң талаптар тұр. Алдағы уақытта нарық біршама баяулауы мүмкін. Бірақ тұрғын үй мәселесі Қазақстан экономикасындағы ең маңызды тақырыптардың бірі болып қала береді.
