2025 жылдың қарашасы Қазақстандағы тұрғын үй нарығы үшін тағы бір бетбұрыс айы болды. Баға өсімі инфляциядан озып кетті. Жаңа да, ескі де үйлер қымбаттап жатыр. Зейнетақы жинақтарының белсенді қолданылуы, нарықты реттеудің күшеюі және алдағы салық өзгерістері тұрғын үй бағасына тікелей әсер етуде. Halyk Research талдау орталығының сарапшысы Арсылан Ароновтың осы үрдістерді егжей тегжейлі түсіндіріп берді, деп жазады Ozgeris.info.
Биылғы қарашада еліміздің тұрғын үй нарығы тұрақты өсім аймағында қалды. Баға барлық дерлік сегментте жоғарылады. Алғашқы нарықта тұрғын үйдің 1 шаршы метрі бір жылда 15,5% қымбаттады. Қайталама нарықта бұл көрсеткіш 14,3% болды. Бұл өсім инфляция деңгейінен жоғары. Яғни, тұрғын үй бағасы жалпы баға өсімін басып озып отыр.
Алғашқы нарықтағы ең қарқынды өсім Алматы қаласында тіркелді. Мұнда жаңа тұрғын үй бағасы бір жылда 19,9% өскен. Қайталама нарықта да көш бастап тұрған сол қала. Алматыда екінші нарықтағы пәтерлер 23% қымбаттаған. Бұл еліміздегі ең жоғары көрсеткіштердің бірі. Арслан Аронов бұл жағдайды бірнеше фактордың бір мезетте әсер етуімен байланыстырады.
«Қараша айындағы баға өсімі кездейсоқ емес. Рыноктағы реттеу талаптары өзгерді, зейнетақы жинақтары белсенді қолданыла бастады, алдағы уақытта қосылған құн салығы өседі деген күтулер де бар. Осы факторлардың барлығы сатып алушылардың мінез құлқына әсер етіп отыр», дейді сарапшы.
Аналитикалық орталықтың дерегінше, 2025 жылдың 10 айында тұрғын үй жағдайын жақсартуға пайдаланылған БЖЗҚ қаражаты 85,4%-ға артқан. Бұл дегеніміз нарыққа қосымша сұраныс келді деген сөз. Адамдар қолындағы қаражатты жылжымайтын мүлікке салуға тырысып жатыр. Сұраныс артқан жерде бағаның өсуі заңды құбылыс.
Алғашқы нарықта бағаның инфляциядан оза бастауы қазан айынан анық байқалды. Бұған үлестік құрылыс саласындағы талаптардың қатаюы да ықпал еткен. Енді тұрғын үй тек үлестік қатысу шарты арқылы ғана сатылуы тиіс. Құрылыс нысандарын жарнамалау үшін міндетті түрде кепіл немесе арнайы рұқсат қажет. Ал құрылыс барысын әкімдіктер мен инжинирингтік компаниялар бақылап отыр. Бұл талаптар нарықты тәртіпке келтіру үшін енгізілгенімен, құрылыс шығындарының өсуіне алып келді. Ал ол өз кезегінде бағаға әсер етті.
«Алматыдан кейін алғашқы нарықтағы баға өсімі Павлодарда 19,6%, Қонаевта 17,5%, Астанада 17,4%, Ақтөбеде 16,3% болды. Ал Өскемен, Семей және Түркістан қалаларында жаңа тұрғын үй бағасы 2% жетпей өскен. Бұл ел ішіндегі нарықтың біркелкі емес екенін көрсетеді. Кей өңірде сұраныс жоғары, кей жерде баяу. Қайталама нарықтағы жағдай да осыған ұқсас. Қараша айында екінші нарықтағы тұрғын үй бағасы 14,3% өсті. Бұл да инфляция деңгейінен жоғары. Алматы бұл сегментте де алда тұр. Ал Қонаев пен Қарағандыда өсім небәрі 2,2% деңгейінде қалған. Мұнда сұраныс әлсіздеу», дейді сарапшы.
Жалдамалы тұрғын үй нарығы сәл басқаша дамып келеді. Ел бойынша аренда бағасы 11,9% өсті. Бұл сатып алу нарығымен салыстырғанда біршама төмен. Дегенмен кейбір қалаларда жалдау құны қатты қымбаттаған. Павлодарда аренда 36,9%, Ақтөбеде 34,3%, Петропавлда 25,6% өскен. Бұл өңірлерде сұраныстың жоғары екенін көрсетеді.
Сату сатып алу мәмілелерінің саны да назар аудартады. Қараша айында ел бойынша 40 мың мәміле тіркелген. Бұл қазан айымен салыстырғанда 3,1% аз. Мәмілелердің басым бөлігі пәтерлерге тиесілі. Яғни, барлық келісімнің 78,1% көпқабатты үйлердегі баспанаға қатысты. Қалған бөлігі жеке үйлер.
Сатылым бойынша негізгі орталықтар өзгеріссіз қалды. Астана барлық мәміленің 22,2% иеленіп отыр. Алматының үлесі 18,6%. Одан кейін Қарағанды облысы келеді. Ал Ұлытау облысында тұрғын үй сатылымы ең төмен деңгейде қалып отыр. Мұнда үлес небәрі 0,8%.
Пәтерлер бойынша мәміле саны бір айда 4,1% азайған. Соған қарамастан, екінші ай қатарынан ең сұранысқа ие баспана екі бөлмелі пәтер болып отыр. Қарашада 11,9 мың келісім жасалған. Ал жеке үйлер бойынша мәміле саны керісінше 0,4% артқан.
Жылдық салыстырмада нарықта күрт құлдырау байқалмайды. Қараша айында жасалған мәмілелер саны 2024 жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 1,4% көп. Ал 2025 жылдың 11 айында тұрғын үйді сату сатып алу операциялары өткен жылдың сәйкес кезеңінен 3,3% жоғары болған. Арслан Аронов жыл соңына дейін нарықтағы қазіргі үрдіс сақталады деп есептейді.
«Жыл соңына дейін тұрғын үй нарығы осы өсім аймағында қалады. Желтоқсанда маусымдық факторлар әсерінен сұраныс артады. Көп сатып алушы алдағы салық өзгерістеріне дейін бағаны бекітіп алуға тырысады. Ипотекалық талаптардың қатаюы белсенділікті біршама тежей алады. Бірақ жалпы бағаның өсу бағыты сақталады», дейді ол.
Сарапшының айтуынша, әсіресе алғашқы нарықтағы тұрғын үй инфляциядан жоғары қарқынмен қымбаттай береді. Қазіргі жағдай тұрғын үй нарығында шешім қабылдайтын кезең келгенін көрсетіп отыр. Сатып алушылар да, сатушылар да нарықтағы өзгерістерді мұқият бақылауға мәжбүр.
