Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18 пайызға дейін көтерген соң, тұрғын үй несиелеу нарығында күрт өзгерістер басталды. Банктер бірінен соң бірі ипотекалық бағдарламаларын уақытша тоқтатып, кейбірі шарттарын қайта қарап жатыр. Бұл жағдай көптеген азаматты алаңдатты, деп жазады Ozgeris.info.
Банктер не дейді?
Halyk Bank жаңа бағдарламалар дайындалып жатыр деп уәде беріп отыр. Банктің баспасөз қызметі әзірге стандартты ипотека бойынша өтінім қабылдауды уақытша тоқтатқанын хабарлады.
«Қазір банк тұрғын үй несиелеудің балама бағдарламаларын әзірлеп жатыр. Өтінім қабылдау басталатын күн кейінірек жарияланады», деді қаржы ұйымының өкілдері Tengrinews.kz-ке берген жауабында.
Altyn Bank «Цифрлық ипотека» бағдарламасы бойынша жаңа өтінім қабылдауды тоқтатты. Себеп – жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін есептеу ережелеріндегі өзгеріс.
«Бұл жаңа заң талаптарына бейімделу қажеттілігімен байланысты. Бұрын берілген өтінімдер заң аясында өз кезегімен қаралады. Altyn Bank клиенттер мен серіктестер алдындағы барлық міндеттемесін орындайды және ипотека бойынша өтінім қабылдау қайта басталған кезде халықты дер кезінде хабардар етеді», деп хабарлады банк.
Сонымен қатар жаңа тұрғын үйге арналған серіктестік бағдарлама, жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілетін тұтынушылық несие, автонесие және кепілсіз тұтынушылық қарыздар бұрынғыдай жалғасып жатыр.
ForteBank те жаңа ипотекалық несиелер беруді уақытша тоқтатты. Бірақ банк бұл – бағдарламаларды жабу емес, жай ғана үзіліс екенін атап өтті.
«Біз нарықтағы жағдайды талдап, пайыздық мөлшерлемелерді қайта есептеу үшін уақытша үзіліс жасадық. Барлық параметрлер бекітілген соң ипотекалық кредит беру қайта басталады», деді банк өкілдері.
Айтуларынша, қарыз алушыларға қойылатын талаптар өзгермейді, ал бұрын берілген өтінімдер өз ережесімен қаралып жатыр.
Банк ЦентрКредит өкілдері ипотеканы мемлекеттік бағдарламалар аясында беру әдеттегідей жалғасып жатқанын айтты.
«Біздің банкте тек техникалық өзгерістер болды. Ұлттық банк базалық мөлшерлемені көтерген соң, жүйелерде техникалық жаңарту жүрді, сол себепті өтінім қабылдау уақытша шектелді. Бұл қарыз жүктемесінің коэффициентіне ықпал етеді. Егер КДН тым жоғары болса, несие өтінімі қабылданбайды. Бірақ ипотекалық бағдарламаларды жабу жоспарда жоқ, талаптар да бұрынғы қалпында қалады», делінген ресми хабарламада.
Сонымен қатар жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін есептеу ережелерінің өзгеруі де белгілі бір шектеулерге әсер еткен.
Freedom Bank өз клиенттеріне ипотекалық несиелер беруді жалғастырып жатқанын мәлімдеді.
«Бізде ипотека тоқтаған жоқ, тек пайыздық мөлшерлемелер базалық көрсеткішке байланысты қайта қаралады. Ал «7-20-25» бағдарламасы бұрынғыдай қолжетімді. Жақын арада ипотека бойынша жаңартылған пайыздық мөлшерлемелер бекітіледі және ол туралы ресми сайтта жарияланады», деді банктің баспасөз қызметі.
Коммерциялық банктер қайта есеп жүргізіп жатқан уақытта, «Отбасы банк» бұрынғыдай жұмыс істеп тұр.
«Біздің тұрғын үй құрылыс жинақ жүйеміз тұйық жүйе. Яғни, салымшылар жинаған қаржы тек тұрғын үй несиесін беруге жұмсалады. Бұл жүйенің тұрақтылығын қамтамасыз етеді және оны нарықтағы ауытқулардан қорғайды», деді банкте.
Нарық күйіп барады
Елімізде жылжымайтын мүлік нарығы кейінгі жылдары қатты «қызды». Экономист Эльдар Шамсутдинов бұл жағдайды баяғыдан болжағанын айтады. Оның пікірінше, нарықты біртіндеп «салқындату» керек еді, бірақ оны ешкім жасағысы келмеді. Шамсутдиновтың айтуынша, Қазақстандағы климаттың ерекшелігі тұрғын үйге деген сұранысты үнемі жоғары деңгейде ұстап отыр.
«Біздің жағдайда баспана – бұл жай ғана жылжымайтын мүлік емес, өмір сүру мәселесі. Біз жылы аймақтардағыдай фавелаларда тұра алмаймыз. Қысы қатал елде баспана тіршіліктің кепілі. Сондықтан тұрғын үй құрылысын дамыту экономикалық та, әлеуметтік те міндетке айналып отыр», деді ол.
Экономисттің айтуынша, әр кезеңде тұрғын үй мәселесін шешудің түрлі жолдары ұсынылды: ипотеканы дамыту, мемлекеттік бағдарламаларды іске қосу немесе жалдамалы үй салу. Ол қазіргі «қызудың» бір себебін қоғам санасында әлі де сақталған кеңестік түсініктен көреді.
«Бұрын пәтерлерді тегін тарататын дәуір болды. Сол кезеңнің менталитеті әлі жойылған жоқ. Адамдар үйді мемлекет беруі тиіс деп ойлайды. Сондықтан қазір ипотеканы кеңінен дамыту кезінде белгілі бір бұрмаланулар пайда болды. «7-20-25», «Баспана хит», зейнетақы жинағын пайдалану – бәрі бір уақытта іске қосылды. Уақытқа созылмай, бәрі қатар келген соң, нарық бірден қызып кетті. Баға күрт өсті. Пандемия өтті, релоканттар кетіп қалды, бірақ баға төмендеген жоқ. Бұл – храповик әсері. Экономикада ол көрсеткіштердің бір бағытта ғана қозғалып, артқа қайтпайтын құбылысын білдіреді. Яғни баға өскен соң, ол бұрынғы деңгейіне түспейді», деді сарапшы.
Баға неге төмендемейді?
Сарапшының айтуынша, бағаның төмендеуі үшін нарықта «күйзеліс» болуы керек, бірақ мемлекет ондай жағдайға жол бермейді.
«Бізде бәрін жұмсақ жолмен шешуге тырысады. Сол себепті баға жоғары деңгейде сақталып тұр. Күзде мен баға төмендейді деп күткенмін. Бірақ олай болмады. Бірінші нарықта жеңілдіктер бар, бірақ олар аз. Себебі әкімдіктер құрылыс компанияларын әлі де қолдап отыр, ал республикалық бюджет қатысуын азайтты. Сондықтан түзету күткендей болмады. Қыста баға тұрақты болады деп ойлаймын, ал қаңтарда нақты деректерді көреміз. Нарықта әлі де «қауіпсіздік қоры» бар», деді ол.
Экономисттің пікірінше, егер билік ипотекалық мөлшерлемелерді шектесе, жағдай өзгеруі мүмкін.
«Кейбіреулер «Неге шектеу қоямыз, әркім өзі шешсін, 20-30 пайызбен алғысы келсе, алсын» дейді. Теорияда бұл дұрыс сияқты. Бірақ іс жүзінде мұндай несие халықты қысады. Адам болашағына үміт артып несие алады, бірақ ай сайын табысының 20 пайызынан да көп бөлігін банкке береді. Бұл жеке адамдар үшін ғана емес, бүкіл экономика үшін қауіпті. Мемлекет мұндай сәттерде араласуы тиіс. Нарықта көпіршік бар, ол тұрақты, бірақ қауіпті. Сұраныс әлі жоғары, себебі бала туу деңгейі жақсы. Бірақ басты мәселе – халықтың табысында», дейді Шамсутдинов.
Сұраныс азайды, құрылыс бәсеңдеді
Қазақстан риэлторлар федерациясының төрағасы Ермек Мүсірепов мұны дағдарыс емес, «мәжбүрлі үзіліс» деп атап, бұл кезең нарықты қайта құруға мүмкіндік беретінін айтады. Демек ипотеканың тоқтауы екі түрлі әсер берді. Бір жағынан, сатып алу сұранысы төмендеді, азаматтар болса бағдарламалардың қайта ашылуын күтіп отыр. Екінші жағынан, құрылыс компаниялары нарыққа бейімделе бастады.
«Қазір құрылысшылар бөліп төлеу тәсілін жиі ұсынады, кейбірі бағаны аздап түсіріп, икемді төлем жүйелерін енгізіп жатыр. Екінші нарықта баға сәл төмендеді, сауда бәсеңдеді. Ал жаңа үйлерде үй салатындар жаңа нысандарды бастамай, бар жобаларды аяқтауға көңіл бөліп отыр. Бағада шамалы түзету байқалғанымен, сарапшы бұны «құлдырау» емес. Қысқа мерзімде баға шамамен 7-15 пайызға төмендеуі мүмкін. Бірақ бұл нарықтың салқындауы ғана. Қатты құлдырау болмайды», дейді ол Tengrinews.kz-ке берген жауабында.
Жыл соңына дейінгі үш сценарий
Егер базалық мөлшерлеме 18 пайыз деңгейінде қалса, сарапшы үш ықтимал бағытты атап өтті.
«Бірінші сценарий – стагнация. Бұл ең шынайы нұсқа. Ипотекалық мәмілелер көлемі былтырмен салыстырғанда 15-20 пайызға азаяды. Баға сәл түзеледі, бірақ нарық белсенділігі төмен күйінде қалады. Екінші сценарий – жартылай қалпына келу. Егер банктер шектеулі өнімдермен қайта қосылса, сұраныс төртінші тоқсанда біртіндеп жанданады. Бірақ баға өспейді. Үшінші сценарий – мемлекет араласқан жағдай. Егер үкімет пайыздық мөлшерлемені субсидиялау немесе өтемақы төлеу тетігін енгізсе, нарық 2025 жылдың соңына қарай қайта жанданады», дейді Ермек Мүсірепов.
Қазақстан риэлторлар федерациясы тұрғын үйдің қолжетімділігін сақтау үшін бірқатар ұсыныс әзірлеген.
«Мемлекет банктердің пайыздық мөлшерлемесінің 3-4 пайызын субсидияласа, ипотеканы 12-13 пайыз деңгейінде ұстап тұруға болады. Сондай-ақ банктердің тәуекелін азайту үшін ипотекалық портфельге мемлекеттік кепілдік беру маңызды», дейді Мүсірепов.
