Қазақстанда банктер ипотеканы біртіндеп қайта қоса бастады. Базалық мөлшерлеме 18% болғанда нарық қысылып қалды. Шектеулерді 2026 жылдың шілдесіне шегеру нарықтағы дүрбелеңді бәсеңдетті. Бірақ шарттар қатаңдады. Сарапшылар бағаның өсуі баяулайтынын және тәуекелді бағалау күшейетінін айтады, деп жазады Ozgeris. info.
Қайта басталды…
Кейбір банктер ипотека беруді қайта бастады. Қазан айының басында олар несие беруді тоқтатқан еді. Себебі Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18% деңгейіне көтерді. Сонымен бірге қарашада ипотеканың ең жоғары мөлшерлемесін 25% деңгейінен 20% деңгейіне түсіру жоспарланған. Банктерге бұл тиімсіз болды. Сондықтан, әсіресе екінші нарықта ипотека беру уақытша тоқтады.
Үкімет бұл шешімді кейінге қалдырды. Енді мөлшерлемені төмендету 2026 жылдың шілде айына дейін шегерілді. Осыған байланысты банктер біртіндеп ипотека беруді қайта жалғастырып жатыр.
Halyk Bank қазір жаңа үйлерге берілетін серіктестік ипотеканы ұсынып отыр. Сонымен қатар банк екінші нарыққа да өтінім қабылдай бастады. Мөлшерлеме шамамен 20-22,5% аралығында болады. Банк ЦентрКредит ипотеканы өткен аптада қайтарды. Мөлшерлеме 20-25% шамасында. Freedom Bank техникалық дайындық жүргізіп жатыр. Жақын күндері стандартты және каскадтық ипотека қайта қолжетімді болады. Банк қазір мемлекет қолдайтын 7-20-25 бағдарламасы және BI Group компаниясымен серіктестік ипотекамен жұмыс істеп тұр. Altyn Bank тек жаңа үйлерге ғана серіктестік ипотека береді. Екінші нарыққа несие уақытша берілмейді.
Нұрбанк пен Forte Bank ипотека беруді әлі бастамады.
Бұл жағдай үй алам дейтіндерге нені білдіреді?
Ипотека нарығы тоқтаған жоқ. Бірақ өзгеріс бар. Бұрынғы төмен мөлшерлемелермен берілетін бағдарламалар азайды. Олардың орнына құрылыс компанияларымен серіктестік бағдарламалар және жаңа форматтағы өнімдер келе бастады.
Ал өткен айда қандай өзгерістер болды? Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18% деңгейіне көтергеннен кейін, бірнеше ірі банк қайталама нарықтағы ипотека беруді тоқтатқан еді. Бұл шешім көп адамды алаңдатты. Себебі несие қымбаттап, қарызды өтеу тәуекелі артты. Сарапшылар да дәл осыны ескерткен болатын. Олардың айтуынша, мұндай жағдайда сатып алушылар да, банктер де барынша абай болуға тырысады.
Қазір нарықта белгісіздік бар. Бірақ тұрғын үйге деген сұраныс сол күйі жоғары. Әсіресе Алматы мен Астана сияқты ірі қалаларда пәтер алу ниеті басылмай тұр. Ипотеканың уақытша тоқтауы нарықты қатты шайқалтқан жоқ. Алайда сатып алушылар да, сатушылар да байқап қадам басып жатыр.
Банктер тәуекелді қайта бағалап, жаңа жағдайда қалай жұмыс істеу керектігін есептеп отыр. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі төрағасының орынбасары Олжас Ғизатов бұл жағдайды уақытша деп түсіндірді.
«Коммерциялық ипотека беруді тоқтату – бұл базалық мөлшерлеменің өзгеруіне уақытша реакция. Нарықтың жалпы жағдайына қарап, дүрлігуге себеп жоқ. Біз банктердің тәуекелді қайта есептеп, жағдайды бақылап отырғанын көріп отырмыз. Мұндай жағдайда асығыстық танытпай, нарықтың тынысын күту маңызды. Қаржы институттары өз клиенттерімен жұмыс істеуді жалғастырады», дейді ол.
Сарапшылар да осы пікірді қолдайды. Олар ипотека толық тоқтайды деп ойламайды. Керісінше, бұл үзіліс бағаның өсуін баяулатады деп санайды. «Ипотеканың уақытша тоқтауы нарықтағы қызуды басады, сұранысты реттейді» деген ой айтылады. Кейбір банктер өз шарттарымен ипотека беруді жалғастырса, басқалары уақытша үзіліс алды.
ҚНДРА басшысының бірінші орынбасары Олжас Ғизатов екінші рет пікір білдірді:
«Банктер төлем қабілеті жеткілікті адамдарға ипотека беруді қайта бастайды. Нарық жұмысы тоқтап қалған жоқ. Біз банктердің қайтадан белсенді түрде ипотека беретін кезеңін көреміз. Жалпы алғанда, мен қаржыландыруды қалпына келтіруге кедергі көріп отырған жоқпын. Бұл уақытша құбылыс».
Соған қарамастан, халықтың алаңдауы түсінікті. Себебі көптеген отбасы үшін ипотека бұрынғыдан да қиынырақ қолжетімді болып қалды.
Халықаралық сарапшы Лев Тетин де жағдайға пікір білдірді. Ол нарықтың уақыт өте қалыпқа келетініне сенімді.
«Қазір тұрғын үй нарығында эмоция басым. Бірақ бірнеше аптадан кейін тепе-теңдік орнығады. Дегенмен бұрынғы пайыздық мөлшерлемеге оралу мүмкін емес. Себебі базалық мөлшерлеме 18% деңгейінде тұрғанда, банктер 19-20% мөлшерлемемен ипотека бере алмайды. Бұл таза математика. Банктер үшін де тәуекел жоғары. Сондықтан, ипотека жұмыс істейді, бірақ басқа шарттармен», дейді ол.
Құрылыс саласына да бұл өзгерістер әсер етіп жатыр. Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы президентінің орынбасары Виктория Тен пікір білдірді. Оның айтуынша, бағаны ұстап тұру оңай емес.
Виктория Тен былай деді:
«Құрылыс материалдарының кем дегенде 55-60% импортқа тәуелді. Логистика, валюта бағамы, сыртқы нарықтағы баға өзгерісі бізге тікелей әсер етеді. Қолданыстағы офтейк-келісімшарттар бағаның өсуін толық тоқтата алмайды. Мемлекеттік бағдарламалар сұранысты ынталандырады, бірақ нарықты түбегейлі өзгертуге жеткіліксіз. 500 млрд теңге көлеміндегі қолдау 25 мың адамды қамтиды. Бұл жалпы нарықтың 5-6% ғана. Бұл көрсеткіштен біз тек бір нәрсені түсінеміз: нарық қысқа уақытта тұрақтанбайды. Сұраныс бар жерде баға да жоғары болады».
Жанданады деген жаңғырық бар…
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсірепов бұл бағыттағы шаралардың маңыздылығын атап өтті. Оның пікірінше, жеңілдетілген ипотеканың көлемін 500 млрд теңгеге дейін ұлғайту экономиканы қолдаудың маңызды тетігі болып отыр. Бұл әсіресе бастапқы тұрғын үй нарығындағы сұранысты жандандырады. Ірі қалаларда сатып алушылардың белсенділігі айқын. Ермек Мүсірепов былай деді:
«Бұл шара нарықты ұстап тұруға көмектеседі. Әсіресе Астана мен Алматы сияқты қалаларда ипотека қолжетімділігі тұрғын үй сатылымына тікелей әсер етеді. Дегенмен қазіргі жағдайда базалық ставканың жоғары болуы және халық табысының баяу өсуі жинақталым қарқынын төмендетіп жатыр. Болашақта нарық қызып кетпеуі үшін қолдауды субсидиялаумен және қарыз бойынша икемді шарттармен үйлестіру қажет».
Сарапшы қазіргі макроэкономикалық ахуалға да тоқталды. Оның айтуынша, жоғары базалық мөлшерлеме, құрылыс материалдарының қымбаттауы, халық табысының баяулауы және банктердің несие беруін қысқартуы нарыққа қысым жасайды. Бұл жағдай тұрғын үй бағасына әсер етеді.
Мүсіреповтың айтуынша, бастапқы нарықта қазір ұсыныс көбейді. Әсіресе Астана мен Алматы қалаларында көптеген жаңа жобалар бар. Бірақ сатып алу көрсеткіші төмендеп отыр. Оның есебінше, 2023 жылмен салыстырғанда сату көлемі 15-20% төмендеген.
Сарапшы болашаққа болжам да айтты. Ол былай деді:
«Егер 2025 жылы базалық мөлшерлеме төмендемесе, 2026 жылы жаңа тұрғын үй бағасында төмендеу басталуы мүмкін. Әсіресе халыққа қолжетімді сегментте баға 10-15% төмендейді. Ал қайталама нарықта қысым одан да жоғары. Ипотекалық мәмілелер азайып, инвесторлар пәтерлерін сатуға тырысады. Бұл көптеген өңірлерде бағаның 10-20% төмендеуіне әкелуі мүмкін».
Дегенмен сарапшы премиум санаттағы тұрғын үйлерге бұл әсер етпейтінін атап өтті. Себебі мұндай нысандар аз және сұраныс әрдайым болады. Энергия тиімділігі жоғары кешендер мен бизнес-класс үйлерде баға тұрақты болуы мүмкін.
Әсері бірден байқалмайды
Экономист Расул Рысмамбетов та тұрғын үй нарығындағы соңғы өзгерістерді бағалады. Оның айтуынша, Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 1,5 пайыздық тармаққа көтергенімен, оның әсері бірден байқалмайды. Бұл үдеріс баяу жүреді. Себебі банктер шешімді бір күнде қабылдамайды. Олар өз портфелін, клиенттерін және тәуекел деңгейін жіті талдайды.
Расул Рысмамбетовтың сөзінше, банктер үшін ең үлкен сын тек қаржы құнының қымбаттауы емес. Олар пассивтердің құнын ғана емес, клиенттердің төлем қабілетіне байланысты қауіптің да артып жатқанын ескеруі керек. Сарапшы былай деді:
«Базалық мөлшерлеменің өсуі нарыққа бірден әсер етпейді. Банктер депозиттер бойынша шығынның артқанын ғана ойламауы тиіс. Клиенттік пирамиданың төменгі қабаттарында дефолт ықтималдығы артады. Екінші нарықтағы кепіл үйдің өтімділігі төмендеуі мүмкін. Сондай-ақ портфельді бағалау кезінде тәуекел үшін қосымша өтемақы талап етіледі. Бұл да банк стратегиясын қайта қарауды қажет етеді».
Оның пікірінше, кейбір банктер әдеттегі тәсілді қолданып жатыр. Яғни мөлшерлеме көтерілсе, олар автоматты түрде ипотека бойынша пайызды да көтереді. Сарапшы мұндай қарапайым тәсілдің тиімсіз екенін айтады. Олдың айтуынша, банктер әр түрлі клиент топтарының тәуекел деңгейін ескеруі керек.
Расул Рысмамбетов бұл туралы нақты айтты:
«Банктерге бұрынғыдай ойлау дұрыс емес. Мөлшерлеме өсті, сондықтан ипотеканы қымбаттатамыз деген көзқарас қазір жарамайды. Әрбір қарыз алушының жағдайы әр түрлі. Біреудің табысы тұрақты болса, біреудің жұмысы уақытша. Біреу бастапқы нарықтан үй алады, екіншісі қайталама нарықты таңдайды. Осы факторлардың әрқайсысы әртүрлі тәуекелге ие. Сондықтан банктер өзгеруі тиіс. Егер олар механикалық түрде мөлшерлемені көтере берсе, онда өз портфеліне зиян келтіреді. Бізде банк нарығы біржақты болып кетті. Негізгі өнімдер ипотека, тұтынушылық несие және аздаған сауда құралдары. Осы жағдайда қате қадам банкті клиентсіз қалдыруы мүмкін».
Сарапшы банктерге жаңа тәсіл ұсынады. Оның айтуынша, дұрыс шешім тәуекел негізінде баға қою. Яғни әр клиент сегментіне жеке жағдай жасау. Ол тәуекелі жоғары клиентке бір мөлшерлеме, сенімді клиентке басқа мөлшерлеме ұсынуды тиімді санайды. Сонымен қатар сұраныс өзгерісіне икемделу де маңызды.
Ол бұл туралы былай деді:
«Дұрыс модель әртүрлі тәуекел сегменттері үшін жеке мөлшерлеме белгілеуге негізделуі керек. Банктер дельта мөлшерлемесін есептейтін икемді модельге көшуі тиіс. Әрбір топ бойынша борыш жүктемесін ескерген дұрыс. Бұл баға белгілеуді дұрыс жолға қояды және банктің тәуекелін азайтады».
Сарапшы бұрынғы тәсілдермен жұмыс істеу қазіргі жағдайда тиімсіз екенін атап өтті. Оның пікірінше, банк нарығы алдында жаңа кезең тұр. Пайызды барлық клиентке бірдей қою тәжірибесі өзінің тиімділігін жоғалтты.
Расул Рысмамбетов соңында былай түйіндеді:
«Ескі формуламен жүру мүмкін емес. Мен банктерге баға диапазоны бар матрица жасауды ұсынамын. Онда орташа тәуекел емес, нақты сегменттің дефолт ықтималдығы көрсетілуі керек. Мысалы, бастапқы немесе қайталама нарық, сатып алушы табысы, жұмысының тұрақтылығы, кепіл мүлкіне қатысты тәуекел. Осы факторларды есептеу қажет. Сонда ғана банкаралық бәсеке сақталады, ал нарық күрт құлдырамайды».
