2026 жылы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығында бірқатар жаңа ереже күшіне енеді. Бұл өзгерістер пәтер сататын адамға да, сатып алушыға да, жалға берушіге де тікелей әсер етеді, деп жазады Ozgeris.info.
Krisha.kz мамандарының айтуынша, жаңа талаптарды алдын ала білген адам кейін қаржылық қиындықға тап болмайды. Ең әуелі пәтер сату кезіндегі салық тәртібі өзгереді. 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап жаңа Салық кодексі қолданысқа енеді. Бұрын үйді 1 жылдан кейін сатса, салық төленбейтін. Енді бұл мерзім 2 жылға ұзартылды. Яғни адам пәтерді сатып алған бағасынан қымбатқа сатса және 2 жыл толмаса, міндетті түрде салық төлейді. Бұл талап үй, пәтер, саяжай, гараж, жер телімі сияқты барлық жылжымайтын мүлікке бірдей қолданылады. Пайда 36,7 млн теңгеге дейін болса, салық мөлшері 10 пайыз болады. Ал одан асқан бөлігінен 15 пайыз ұсталады. Бұл өзгеріс қысқа мерзімде алып сатып пайда табатындарға тиімсіз, ал ұзақ мерзімге алғандарға аса ауыр соққы емес.
Жалға беріп отырған азаматтар үшін де жаңа мүмкіндік пайда болады. 2026 жылдан бастап үйін жалға беретіндер жеке кәсіпкер ашпай ақ өзін-өзі жұмыспен қамтыған ретінде тіркеле алады. Бұл жағдайда табыс салығы 0 пайыз болады. Тек әлеуметтік төлемдер ғана 4 пайыз көлемінде төленеді. Krisha.kz мамандарының айтуынша, бұл шешім жалға берушілерді заңды жұмыс істеуге ынталандырады және көлеңкелі нарықты азайтады.
Тағы бір маңызды жаңалық байлыққа салынатын салыққа қатысты. 2026 жылдан бастап жалпы құны 450 млн теңгеден асатын жылжымайтын мүлкі бар адамдарға мүлік салығы жоғары мөлшерлемемен есептеледі. Мұнда бір ғана пәтер емес, адамның барлық жылжымайтын мүлкі бірге есептеледі. Салық есептеу кезінде нарықтық баға емес, мемлекеттік бағалау алынады. Ол әдетте төмен болады.
Жаңа ережелер жаңадан салынатын үйлердің бағасына да әсер етеді. 2026 жылдан бастап құрылыс компаниялары пәтер сатқанда 16 пайыз ҚҚС төлейді. Бұған дейін бұл салық 0 пайыз болатын.
Сондай-ақ салынып жатқан тұрғын үйден пәтер сатып алу тәртібі қатаяды. 2026 жылдан бастап мұндай пәтерлерді тек банк арқылы қолма қол емес төлеммен алуға болады. Қолма қол ақшаға толық тыйым салынады. Сонымен бірге пәтер тек үлестік қатысу шарты арқылы ғана сатылады. Ол үшін әкімдіктің рұқсаты немесе бірыңғай оператордың кепілдігі болуы шарт. Ақша тек шартқа қол қойылғаннан кейін ғана төленеді.
Құрылыс сапасына қатысты талап та күшейеді. Жаңа Құрылыс кодексіне сәйкес тұрғын үйлерге берілетін кепілдік мерзімі 2 жылдан 5 жылға дейін ұзарады. Ал көтергіш қабырға, шатыр мен қасбет сияқты негізгі бөліктерге кепілдік 10 жылға дейін болуы мүмкін.
Қазақстан Құрылысшылар Ассоциациясының президенті Виктор Микрюковтің айтуынша, 2025 жыл нарық үшін өте шиеленісті болды. Жыл басынан бастап алғашқы нарықтағы пәтерлер 13,9%-ға қымбаттады.
«Ең көп баға өсімі Астана, Алматы және Шымкент қалаларында байқалды. Сатып алушылар негізінен эконом және төменгі комфорт-классқа қызығушылық танытты. Баға өсуі мен ипотеканың қатаюына байланысты келісімдерді тезірек жауып үлгеруге тырысты. Комфорт-класс ірі қалаларда тез қымбаттады, ал бизнес-класс баға жағынан баяулады. 2026 жылы бағаның күрт өсуі күтілмейді, бірақ орта есеппен 8-10% өсім болады. Астана мен Алматыда бағаның көтерілуі жоғарырақ болуы мүмкін. Сатып алушылардың бір бөлігі нарықтан шығып, қалғандары застройщикті таңдауда сақ болмақ. ҚҚС, қымбат кредиттер және жаңа кепілдіктер маржаны азайтып, застройщиктердің жобаларды абайлап бастауына әкеледі. Бұл ірі қалаларда комфорт-класс жетіспеу қаупін тудырады», дейді ол.
BI Group сарапшысы Инкара Калкаманова бағаның өсуі теңдестірілген және біркелкі болмайтынын айтады. 1 қаңтардан бастап алғашқы нарықтағы пәтерлердің бағасы ақырын өседі. ҚҚС 16% бағаның солай көтерілуіне себеп болмайды.
«2026 жылы жаңа жобалардың бағасы айтарлықтай өседі, ал дерлік дайын жобалар минималды ғана қымбаттайды. Ипотекалық талаптардың қатаюы әсіресе стандарт және комфорт-классқа әсер етеді. Сатып алушылар шешім қабылдауда ұзағырақ ойлайды, көбіне баламалы жолдарды іздейді. Мемлекеттік бағдарламалар мен застройщиктердің икемді шарттары бұл тәуекелді азайтады», дейді сарапшы.
Қазақстан Құрылысшылар Одағының Астана қаласы бойынша директоры Вячеслав Лазаревтің айтуынша, 1 қаңтардан бастап жаңа пәтерлердің бағасы көбінде 15%-дан, ірі қалаларда 20%-ға дейін көтерілді.
«Баға өсуі Алматы, Астана, Шымкент, Павлодар және басқа ірі қалаларда басым. Сұраныс мемлекеттік ипотекалардың арқасында тұрақты болды. Ең белсенді сатып алушылар – жас отбасылар, ең сұранысты пәтерлер – бір және екі бөлмелі. 2026 жылы құрылыс көлемі азаяды. Баға өсуі +15-20% шегінде болады. Ипотека бойынша ірі өзгерістер күтілмейді. Нарықта серіктес ипотекалар мен мемлекеттік ипотекалар жеткілікті, сондықтан мәмілелер саны 2025 деңгейінде қалады», дейді ол.
АН SWEET HOME, Алматы өкілі Наталья Калмыкова екінші нарық туралы былай дейді:
«2025 жылы екінші нарықта сұраныс сақталған, сатып алушылар бұрынғыдан да талапшыл болды. Баға теңгеде тұрақталды. Ескі үйлер мен қолайсыз аймақтарда төмендеу байқалды. Банктердің ипотека талаптарының қатаюына байланысты сатып алушы белсенділігі азайды. Ең сұранысты пәтерлер – жөндеулі және ыңғайлы жерлердегі. Сатушылар саудаға икемді болды. 2026 жылы нарық бейімделу кезеңіне кіреді. Ұлттық банк базалық мөлшерлемесінің жоғары болуы, салықтар мен банктер саясаты мәмілелер санына әсер етеді, бірақ сатып алушы қалады, тек таңдауында сақ болмақ. Ескі үйлерде белсенділік төмендеуі мүмкін. Баға бойынша жалпы жағдай – стагнация, тек элиталық сегментте өсу мүмкін».
Krisha.kz сатылым бөлімі меңгерушісі Имран Османовтың сөзінше, 2025 жылы екінші нарық орташа өсумен өтті, ажиотаж болмады, бірақ нарық қатаңдау болды. Сатып алушылар таңдаулы болды, сатылым баяулады. Баға аймаққа қарай 8-14% өсті. Көп сатушылардың күтілімі жоғары болды. Көп объектілер бастапқыда нарық бағасынан 8-12% жоғары сатылды.
«Сауда мерзімі жыл соңына қарай ұзартылды, бірақ баға түзетілуі көп болмады. Жоғары базалық мөлшерлеме ипотека сұранысын шектеді. Ипотека мақұлдау коэффициенті 29%-дан 23%-ке төмендеді. ҚҚС өсуі туралы талқылау сатып алушылардың психологиялық түрде жаңа пәтерлерге бет бұруына әсер етті. 2026 жылы да нарық дағдарысы күтілмейді. Тұрғын үйге сұраныс сақталады – мәмілелер көбіне алғашқы нарық арқылы болады. Екінші нарық тұрақты болады. Баға номиналды түрде инфляцияға сай өседі, бірінші жартыжылдықта 7-8% көтерілуі мүмкін, бірақ таңдамалы түрде», дейді ол.
Экономист Эльдар Шамсутдинов 2025 жыл нарық үшін маңызды бұрылыс кезеңі болды дейді.
«Көпжылдық бағаның шарықтауынан басқарылатын салқындатуға ауысу байқалды. Ұлттық банк базалық мөлшерлемесінің 18% деңгейінде жоғары болуы бағаны ұстап тұруға ықпал етті. Бұл жағдайда коммерциялық банктер ипотеканы қатаң қадағалады. Сұраныс пен ұсыныс балансын жаңа жағдайда ұстап тұру маңызды. 2026 жылы нарық тұрақты, бірақ сатып алушылар бұрынғыдан да сақ болмақ», дейді экономист.
