Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен байланысты мәмілелерді рәсімдеу тәртібіне өзгеріс енгізілді. 2026 жылғы 8 қыркүйектен бастап тұрғын үйді сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбастау немесе кепілге қою сияқты мәмілелерді енді жылжымайтын мүлік орналасқан жердегі нотариус қана куәландыра алады. Бір қарағанда, бұл өзгеріс қарапайым ғана әкімшілік талап сияқты көрінуі мүмкін. Алайда оның жылжымайтын мүлік нарығына, нотариаттық қызметке және басқа қалада тұрып, өзге өңірдегі үйіне қатысты мәміле жасайтын азаматтарға тікелей әсері бар.
Бұрын қалай еді?
Бұған дейін Қазақстанда жылжымайтын мүлік мәмілелерін рәсімдеу кезінде экстерриториялық қағидат қолданылды. Яғни пәтер Астанада орналасса да, сатушы мен сатып алушы мәмілені Алматыдағы немесе басқа қаладағы нотариус арқылы рәсімдей алатын. Мысалы, Астанадағы пәтерін сатқысы келген Алматы тұрғыны үшін міндетті түрде елордаға бару қажет емес еді. Ол Алматыдағы нотариусқа жүгініп, мәмілені сол жерде рәсімдей алатын.
2026 жылғы 8 қыркүйектен бастап бұл мүмкіндік шектелді. Енді мәміле объект орналасқан нотариаттық округте рәсімделуі тиіс. Мысалы, пәтер Астанада болса – мәмілені Астана нотариусы куәландырады. Егер жылжымайтын мүлік Алматы облысында орналасса, тиісті нотариаттық округтегі нотариусқа жүгіну қажет.
Неліктен мұндай өзгеріс енгізілді?
Мұндағы негізгі мақсаттардың бірі – жылжымайтын мүлік мәмілелерін бақылауды жүйелеу және олардың қауіпсіздігін арттыру. Нотариус мәміле кезінде тек тараптардың құжаттарын тексеріп қана қоймайды. Ол жылжымайтын мүлікке қатысты құқықтарды, ауыртпалықтарды, меншік иесін және мәміленің заң талаптарына сәйкестігін тексереді. Бұған дейін экстерриториялық жүйе кезінде бір өңірдегі жылжымайтын мүлікке қатысты нотариаттық құжаттар басқа өңірлердегі нотариустардың мұрағаттарында сақталуы мүмкін еді. Енді құжаттарды объект орналасқан өңірге байланысты шоғырландыру көзделіп отыр. Бұл болашақта құжаттарды іздеу, тексеру және қажет болған жағдайда мұрағаттық ақпаратпен жұмыс істеу процесін жеңілдетуі мүмкін.
Мәселенің екінші жағы – ауылдық жерлердегі нотариат
Жаңа талаптың тағы бір себебі – мәмілелердің ірі қалаларға шоғырлануы. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы біркелкі емес. Ірі қалаларда нотариустарға сұраныс жоғары болса, шағын қалалар мен аудандарда қызмет көлемі салыстырмалы түрде аз болуы мүмкін. Экстерриториялық қағидат кезінде азаматтар өзіне ыңғайлы нотариусты кез келген өңірден таңдай алатын. Бұл кей жағдайда шағын елді мекендердегі нотариустардың жұмыс көлеміне әсер етуі ықтимал. Сондықтан жаңа тәртіптің мақсатының бірі – нотариаттық қызметті өңірлер бойынша теңгерімді дамыту деп қарауға болады.
Ал басқа қалада тұратын меншік иесі не істейді?
Жаңа талап азаматтың міндетті түрде жылжымайтын мүлік орналасқан қалаға өзі баруын білдірмейді. Мысалы, азамат Алматыда тұрады, бірақ оның Астанада пәтері бар делік. Ол пәтерді сатқысы келген жағдайда мәмілені Алматыдағы нотариус арқылы тікелей жасай алмайды. Бірақ оның сенімхат арқылы өкіл тағайындауға мүмкіндігі бар. Бұл жағдайда меншік иесі Алматыдағы нотариусқа барып, Астанадағы өкіліне тиісті сенімхат рәсімдей алады. Ал мәміленің өзі Астанадағы нотариус арқылы жасалады. Бұл тетік әсіресе басқа қалада тұратын меншік иелері, шетелде жүрген азаматтар немесе денсаулық жағдайына байланысты ұзақ жолға шыға алмайтын адамдар үшін маңызды.
Электронды құжаттар бұл мәселені жеңілдетеді
Мұнда цифрлық нотариаттың мүмкіндіктері де маңызды рөл атқарады. Қағаз сенімхатты басқа қалаға физикалық түрде жеткізудің орнына, нотариус оның электрондық нұсқасын жасап, қағаз және электрондық құжаттың теңтүпнұсқалығын куәландыра алады. Яғни бұл жай ғана WhatsApp немесе электрондық пошта арқылы жіберілген скан-көшірме емес. Нотариус куәландырған электрондық құжаттың заңдық күші сақталады. Осылайша меншік иесі бір қалада, ал оның өкілі мен мәміле жасалатын нотариус басқа қалада болуы мүмкін. Жаңа тәртіп азаматтарға не береді?
Бұл өзгерістің екі жағы бар.
Бір жағынан, аумақтық қағидат мәмілелерді бақылауды күшейтуі мүмкін. Жылжымайтын мүлікке қатысты құжаттар мен нотариаттық іс объект орналасқан өңірмен тікелей байланысты болады. Бұл алаяқтық тәуекелдерін төмендетуге және құжат айналымын жүйелеуге бағытталған.
Екінші жағынан, азаматтар үшін белгілі бір логистикалық қолайсыздық пайда болады. Бұған дейін өзіне ыңғайлы нотариусты кез келген өңірден таңдауға мүмкіндік болса, енді жылжымайтын мүлік орналасқан жердің талаптарын ескеру қажет. Әсіресе бір қалада тұрып, екінші қаладағы пәтерін сататын азаматтар үшін бұл маңызды.
Жылжымайтын мүлік саласындағы өзгерістерге қатысты пікір білдірген флиппер Жұпар Бегалинаның айтуынша, жаңа тәртіптің кейбір тұстары әзірге түсініксіздеу.
«Бұл әлі шикі нәрсе сияқты. Әркімнің өзі үйренген нотариустары бар. Енді сенімхат негізінде жұмыс істейтін адамдар болады, бірақ белгілі бір нотариустың қай ауданға қарайтыны түсініксіз. Сол қалада болса болды емес пе? Негізі, цифрлық заманда басқа қалада отырып, рәсімдеуді жеңілдетудің орнына осындай талаптардың не үшін енгізілгенін түсінбеймін. Дегенмен бұрын да адамдар мәмілені рәсімдеу үшін сол қалаға барып жүрді. Сондықтан бұл өзгеріс көпшілікке аса үлкен қиындық тудыра қоймайтын сияқты», – дейді Жұпар Бегалина.
Туристік емес, көші-қон мен еңбек нарығы да әсер етеді
Қазақстанда адамдардың бір қалада тұрып, басқа өңірде жылжымайтын мүлікке ие болуы қалыпты жағдайға айналды. Мысалы, азамат Астанада жұмыс істеп, Алматыдағы пәтерін жалға беруі немесе керісінше болуы мүмкін. Кейбір азаматтар ауылдағы үйін немесе жер телімін сатып, қалаға көшеді. Сондықтан жылжымайтын мүлік мәмілелеріндегі кез келген әкімшілік өзгеріс тек нотариат саласына емес, азаматтардың ішкі көші-қонына және тұрғын үй нарығының мобильдігіне де жанама әсер етеді. Дегенмен сенімхат рәсімдеу және электронды құжаттардың теңтүпнұсқалығын куәландыру мүмкіндігі сақталғандықтан, жаңа талап азаматтардың басқа өңірдегі жылжымайтын мүлкін басқаруына толық кедергі келтірмейді.
Ең маңыздысы – азаматтар нені білуі керек?
Енді жылжымайтын мүлікке қатысты мәміле жасамас бұрын ең алдымен объектінің нақты қай нотариаттық округке жататынын анықтау қажет. Егер меншік иесі мәмілеге өзі қатыса алмаса, алдын ала сенімхат рәсімдеп, өкіл арқылы мәміле жасау мүмкіндігін қарастырған жөн. Сонымен қатар сенімхатта өкілдің өкілеттіктері нақты көрсетілгені маңызды. Мысалы, мәмілеге қол қою, оның шарттарын келісу, мемлекеттік тіркеуге құжаттарды ұсыну және қажет болған жағдайда сатудан түскен қаражатты алу құқығы сияқты өкілеттіктер жеке көрсетілуі мүмкін.
Жаңа аумақтық қағидатты тек азаматтарға қойылған қосымша талап ретінде бағалау дұрыс емес. Оның артында нотариаттық құжат айналымын жүйелеу, жылжымайтын мүлік мәмілелерінің қауіпсіздігін арттыру және өңірлік нотариат қызметін теңгерімді дамыту мақсаты тұр. Алайда кез келген жаңа тәртіптің тиімділігі оны азаматтардың қаншалықты оңай пайдалана алатынына байланысты. Сондықтан бұл жағдайда цифрлық нотариаттың мүмкіндіктерін кеңейту, электронды құжат айналымын жетілдіру және азаматтарға түсіндіру жұмыстарын күшейту маңызды. Ең бастысы – пәтер қай жерде орналасса, мәміле сол жердегі нотариаттық округте рәсімделеді деген жаңа қағиданы есте сақтау. Ал меншік иесі басқа қалада болса, сенімхат пен электронды құжаттардың заңды мүмкіндіктерін пайдалану арқылы мәмілені өз өкілі арқылы жүзеге асыра алады.
