2025 жылдың бірінші тоқсанында ипотекалық нарықтағы белсенділік төмендеді. Берілген ипотекалық несиелердің көлемі 2024 жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 5,7% азайып, 413 млрд теңгеден 390 млрд теңгеге түсті. Яғни, сұраныс пен несие беру шарттары өзгеріп жатыр. Ozgeris.info тілшісі жалғастырады.
Сарапшылар бірнеше негізгі себептерді атады. Базалық мөлшерлеменің жоғары болуы (16,5%), тұрғын үй жинақтары бойынша мемлекеттік сыйлықақылардың кешіктіріліп төленуі және нарықтың басты ойыншысы Отбасы банкінің жұмысындағы қиындықтар. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығы (ҚҚҚ) атап өткендей, ипотекалық нарық қайтадан мемлекеттік субсидияларға қатты тәуелді болып қалған. Ал нарықтық механизмдерге көшу әрекеттері әлі де күтілген нәтиже бермей отыр.
Ипотекалық несиелер көлемінің төмендеуіне бірнеше фактор әсер етті.
Біріншіден, Отбасы банкі арқылы тұрғын үй жинақтары бойынша мемлекеттік сыйлықақылардың кешіктірілуі көптеген әлеуетті қарыз алушылардың өтінім беруін кейінге қалдыруға мәжбүр етті. Отбасы банкіне қатты әсер етті. Банк 2025 жылдың бірінші тоқсанында ипотека беруді 10,4% азайтып, 225,2 млрд теңгеге дейін түсірді. Осы банкінің ипотекалық нарықтағы үлесі төмендеді, бұл өз кезегінде басқа коммерциялық банктерге өз үлестерін арттыруға мүмкіндік берді. Мысалы, екінші деңгейлі банктер ұсынатын нарықтық бағдарламалардың үлесі 36% жетіп, соңғы сегіз жылдағы рекордтық көрсеткішке шыққан.Алайда, бұл өсім жалпы құлдырауды толығымен өтей алмады, себебі базалық мөлшерлеменің жоғары болуы (16,5%) мұндай несиелерді көпшілік үшін қолжетімсіз етті.
Ипотекалық өтінімдердің мақұлдану деңгейі тарихи минимумға жетті, нақтырақ тек 25% өтінім ғана мақұлданады. Бұл жағдай нарықтық бағдарламалар шеңберінде банктердің қарыз алушыларға қоятын талаптарын қатайтуымен байланысты. Сонымен қатар, ипотекалық нарықта үлкен үлеске ие жеңілдетілген бағдарламалардың белсенділігі мемлекеттік қолдаудың кешігуі салдарынан төмендеді.
Базалық мөлшерлеме жоғары болғанына қарамастан, қазақстандықтардың ипотекалық төлемдері әлі де қолжетімді деңгейде қалып отыр. Орташа есеппен, ай сайынғы ипотекалық төлем орташа жалақының 36%-ын құрайды, бұл 50% болатын қауіпті шектен төмен. Халықтың табысы және төлемдері бір мезгілде өскен, сондықтан қарыз алушылар әлі де өз міндеттемелерін орындай алады. Жалпы ипотекалық несиелер бойынша мерзімі өткен қарыздар деңгейі төмен, барлық ипотекалық портфельдің 0,4%-ын құрайды. Бірақ Отбасы банкінде жағдай нашар. Мерзімі өткен қарыздардың үлесі 1,7%-дан 2,3%-ға өсті. Оның негізгі себебі проблемалық қарыздарды коллекторлық агенттіктерге тапсыруға салынған тыйым, бұл банкке мерзімі өткен берешектермен тиімді жұмыс істеуге кедергі келтіріп отыр.
Тұрғын үй бағасының өсуі мен ипотекалық несиенің қымбаттауы қарыз алушылардың құрылымын өзгертті. 2025 жылдың бірінші тоқсанында ірі көлемде ипотекалық несие алатын клиенттер саны артты. Көбіне, табысы жоғары азаматтар. Олар тұрғын үй бағасының өсуіне және жоғары пайыздық мөлшерлемелерге азырақ сезімтал. Бұл нарықтың бөлшектеніп келе жатқанын білдіреді, ипотека орташа табысы бар халық үшін қолжетімсіз болып барады, ал сұраныс ауқатты азаматтарға қарай ауысуда. Коммерциялық банктер осы санаттағы клиенттермен белсенді жұмыс істеп, оларға жеке шарттар ұсынып, құрылыс компанияларымен серіктестік орнатуда. Бұл жалпы сұраныстың төмендеуін белгілі бір деңгейде өтеп отыр.
2025 жылы ипотекалық нарыққа Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорынан (БЖЗҚ) зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын шешіп алу ықпалы әлсірегені байқалады. Егер 2021–2023 жылдары ипотекалық мәмілелердің көп бөлігі осы қаражат есебінен қаржыландырылса, қазір олардың рөлі азайып отыр. Дегенмен, зейнетақы жинақтарын шешіп алу жалғасып жатыр. Сарапшылар бұл үрдіс зейнетақы жүйесінің ұзақ мерзімді тұрақтылығына қауіп төндіруі мүмкін екенін ескертеді.
2024 жылы зейнетақы жинақтарын пайдалану көлемі шамамен 1,5 трлн теңгені құрады, ал 2025 жылдың бірінші тоқсанына қатысты нақты деректер болмаса да, бұл үрдіс сақталып отыр. Бұл алдағы уақытта зейнетақы жинақтарын тұрғын үй алуға пайдалану тәртібін шектеу туралы пікірталастың қайта жандануы мүмкін екенін көрсетеді. Мұндай шектеулер енгізілсе, ипотекаға сұраныс одан әрі төмендеуі мүмкін.
Мемлекеттік субсидиялар ипотекалық нарықтағы негізгі қозғаушы күш болып қалып отыр. 2024 жылы тұрғын үй бағдарламаларына 350 млрд теңге бөлінсе, 2025 жылы бұл көрсеткішті 400 млрд теңгеге дейін арттыру жоспарланған. Бұл қаражат Отбасы банкін қолдауға бағытталады. Ол жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда негізгі рөл атқарады.
Сарапшылардың болжамы бойынша, 2025 жылдың екінші жартысында мемлекеттік сыйлықақылардың кешіктірілмеуі және субсидияланатын бағдарламалардың кеңеюі есебінен ипотекалық несиелеу біртіндеп қалпына келуі мүмкін. Бірақ қазіргі базалық мөлшерлеме 16,5% деңгейінде сақталған жағдайда және халық табысы айтарлықтай өспесе, коммерциялық ипотеканың жаппай қолжетімділігі күтілмейді.
Нарықтың келешегі көбіне макроэкономикалық жағдайға байланысты. 2025 жылдың бірінші тоқсанында Қазақстандағы инфляция 8,5% болды. Бұл 2022–2023 жылдардағы шарықтау кезеңінен төмен, бірақ әлі де халықтың сатып алу қабілетіне қысым көрсетіп отыр. Ұлттық Банк инфляциялық күтулерді тежеу үшін базалық мөлшерлемені 16,5% деңгейінде ұстап отыр, бұл ипотекалық несиелердің қолжетімділігін шектейді. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының болжамынша, егер 2025 жылдың соңына қарай инфляция 6–7% деңгейіне дейін төмендесе, ақша-несие саясаты біртіндеп жеңілдеуі мүмкін.
Екінші деңгейлі банктер ауқатты клиенттермен жұмыс істеуді әрі қарай жалғастырады және құрылыс компанияларымен әріптестікті күшейтеді. 2025 жылдың бірінші тоқсанында ипотекалық мәмілелердің шамамен 20% жаңа салынған үйлерді сатып алуға арналған бағдарламалар арқылы жүзеге асты. Бұл үлес жыл соңына қарай 25% жетуі мүмкін. Кең ауқымды халық үшін тұрғын үйге қол жеткізу негізінен «7-20-25» және Отбасы банкі өнімдері секілді жеңілдетілген бағдарламаларға тәуелді болып отыр. Алайда, субсидиялардың шектеулі көлемі мен бюрократиялық кедергілер бұл бағдарламаларды кеңейтуге елеулі қауіп төндіреді.
2025 жылдың бірінші тоқсанында Қазақстанның ипотекалық нарығы бірнеше қиындықпен бетпе-бет келді. Атап айтқанда, несиелеу көлемі азайды, базалық мөлшерлеме жоғары деңгейде қалды және нарықтың мемлекеттік субсидияларға тәуелділігі артты. Отбасы банкінің мемлекеттік сыйлықақыларды кешіктіруі мен мерзімі өткен қарыздардың өсуі жағдайды одан әрі қиындатып отыр. Дегенмен, нарықтық бағдарламалардың өсуі және ауқатты клиенттердің қызығушылығы ипотекалық нарықтың бір бөлігін қайта жандандыруға мүмкіндік беруде. Бірақ пайыздық мөлшерлемелер төмендемейінше немесе субсидия көлемі айтарлықтай артпайынша, ипотека қалың бұқара үшін қолжетімді болмайды.
