Жаңа Конституциядағы тұрғын үйге қатысты норма қоғамда түрлі сауал туғызды. Осыған байланысты Жоғарғы сот жалға беру мен тұрғын үйден шығару тәртібі қалай жүзеге асатынын түсіндірді. Негізгі өзгеріс – меншік иесінің құқығы бұрынғыдан да жоғары деңгейде, яғни Конституция деңгейінде қорғалуы, деп жазады Ozgeris.info Krisha.kz-ке сілтеме жасап.
Жоғарғы сот төрағасы Асламбек Мергалиевтің айтуынша, жаңа норма ең алдымен заңды меншік иесінің құқығын қорғауға бағытталған.
«Соттың заңды күшіне енген шешімінсіз тұрғын үй иесін ешкім шығара алмайды және баспанасынан айыра алмайды. Бұл – азаматтардың меншік құқығын қорғаудың ең жоғары кепілі. Яғни, мемлекет енді бұл құқықты тек заң деңгейінде ғана емес, Конституция арқылы да бекітіп отыр. Мұндай тәсіл меншік иесінің құқықтық қорғанысын күшейтіп қана қоймай, кез келген заңсыз әрекеттің алдын алуға мүмкіндік береді», деді ол.
Сонымен қатар ол бұл норманың жалға алушыларға емес, тек меншік иесіне қатысты екенін ерекше атап өтті.
«Көп жағдайда қоғамда бұл талап жалға алушыларға да қатысты деп қате түсінік қалыптасуы мүмкін. Алайда бұл норма тек меншік иесіне бағытталған. Жалға алушы келісімшарт талаптарын бұзған жағдайда, меншік иесі заң аясында әрекет етіп, сот арқылы оны шығаруға құқылы. Бұл жерде тараптардың құқықтары нақты ажыратылған», деді төраға.
Айта кету керек, бұл қағида мүлде жаңа емес. Бұған дейін де «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңда және Азаматтық кодексте бекітілген. Енді оның мәртебесі Конституциялық деңгейге көтерілді. Осыған сәйкес кез келген мәжбүрлі шығару – мейлі ол мемлекеттік қажеттілікке байланысты болсын, кепіл немесе жалға беру шарты негізінде болсын – тек сот арқылы жүзеге асырылады.
Тұрғын үйді пайдалану құқығы тек меншік иесіне тиесілі. Ол өз баспанасын жалға беріп, шартта көрсетілген талаптарды белгілей алады. Егер жалға алушы келісім талаптарын бұзса, меншік иесі шартты бұзып, тұрғынды шығаруды талап етуге құқылы.
Сот тәжірибесі көрсеткендей, мұндай даулар көп емес. 2025 жылы тұрғын үйден шығару бойынша шамамен 2,7 мың іс қаралған, оның тек 6%-ы жалға алу қатынастарына байланысты. Даулардың басым бөлігі келісімшарттың болмауынан немесе талаптардың нақты жазылмауынан туындайды.
Судьялар жалға алушының баспанада тұруға заңды негізі бар-жоғын тексереді. Егер шарт бұзылғаны дәлелденсе, сот жалға алушыны шығару туралы шешім қабылдайды. Сонымен қатар меншік иесіне келтірілген шығындар, оның ішінде заңгерлік қызмет шығыстары да өндіріліп берілуі мүмкін. Мамандардың айтуынша, басты мәселе – тараптардың келісімді рәсімдемеуінде.
«Көп жағдайда жалға беру қатынастары ауызша келісімге негізделеді. Бұл – ең үлкен қателік. Өйткені дау туындаған жағдайда ешбір тарап өз құқығын толық дәлелдей алмайды. Құжатсыз келісім – құқықтық тұрғыда әлсіз позиция. Сондықтан жалға беруші де, жалға алушы да өз қауіпсіздігі үшін жазбаша келісімшартқа сүйенуі керек», дейді заңгерлер.
Сарапшылар жалға берушілерге бірнеше маңызды ережені сақтауға кеңес береді. Ең алдымен міндетті түрде жазбаша келісімшарт жасасу қажет. Онда тараптардың құқықтары мен міндеттері, төлем мөлшері мен мерзімі нақты көрсетілуі тиіс. Сонымен қатар кешіктірілген төлем үшін өсімпұл мен айыппұл шарттарын енгізу маңызды. Шартта қаржылық жауапкершілікті нақты көрсету – тәртіптің негізі. Егер төлем кешіксе, әр күн үшін өсімпұл есептелетінін көрсету керек. Бұл жалға алушыны жауапкершілікке үйретеді. Ал белгілі бір мерзім өткен соң тұрғын үйді босату міндетін енгізу – меншік иесінің тәуекелін азайтады.
Сондай-ақ келісімшартта жалға алушының шарт бұзылған жағдайда тұрғын үйді дереу босатуға міндетті екені нақты жазылуы тиіс. Бұған қоса, жалға алушыны алдын ала тексеру де маңызды.
«Жалға алушыны тексеру – сенімсіздік емес, қауіпсіздік. Оның тұрақты табысы бар ма, бұрын қандай қаржылық міндеттемелері болған – мұның бәрі маңызды. Қажет болса, қосымша ақпарат сұраудан тартынбау керек. Бұл кейін туындайтын даулардың алдын алады», дейді мамандар.
Кейбір сарапшылар техникалық қауіпсіздік шараларын да ұсынады. Мысалы, бағдарламаланатын құлып орнату. Мұндай жағдайда келісімшарт талаптары бұзылса, меншік иесі құлыпты бұғаттап, тұрғын үйге кіруді шектей алады. Қазіргі технологиялар меншік иесіне қосымша бақылау құралдарын береді. Бірақ бұл да келісімшартта алдын ала көрсетілуі тиіс. Әйтпесе, мұндай әрекеттердің өзі дауға себеп болуы мүмкін.
Сарапшылардың айтуынша, ең бастысы – мәселені уақытында шешу. Көп жағдайда меншік иелері мәселені созып алады. Бір ай күтеді, екі ай күтеді. Ал бұл жағдайды ушықтырады. Егер келісім бұзылса, бірден әрекет ету керек. Уақытылы қабылданған шешім – шығынды азайтудың ең тиімді жолы.
Қорыта айтқанда, жаңа Конституциялық норма меншік иесінің құқығын айтарлықтай күшейтті. Бұл азаматтардың баспанаға деген құқықтық қорғанысын арттырып, заңсыз әрекеттердің алдын алуға бағытталған. Сонымен қатар жалға беру қатынастарында тәртіп пен жауапкершіліктің маңызын тағы бір мәрте көрсетті.
